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Alléger ses impôts grâce au déficit foncier

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Investir dans l'immobilier tout en déduisant ses frais, c'est possible grâce au déficit foncier. Un dispositif fiscal qui s'applique surtout à l'ancien.

déficit foncier

Acheter un bien en mauvais état pour y réaliser des travaux puis le louer est le meilleur moyen de tirer parti du déficit foncier. Les dépenses réalisées viennent neutraliser vos revenus fonciers imposables, voire une partie de votre revenu global.

Calculer son déficit foncier

Trois catégories de charges sont déductibles : les charges financières, les charges non financières et les charges liées aux travaux.

Les charges financières comprennent les intérêts d'emprunt et les frais associés aux intérêts (frais de dossier facturés par la banque, frais d'inscription hypothécaire, primes d'assurance emprunteur.). Les charges non financières correspondent aux frais engagés pour exploiter votre bien : frais de gestion locative, primes d'assurances, part non récupérable des charges de copropriété, certains impôts tels que la taxe foncière. Enfin, les charges liées aux travaux intègrent les dépenses de réparation et d'entretien mais aussi les dépenses d'amélioration. Et c'est là que le déficit foncier devient particulièrement intéressant, car une rénovation complète d'un appartement peut aisément atteindre plusieurs milliers d'euros.

Diminuer le revenu global

Si la somme de ces charges est supérieure aux loyers encaissés, c'est-à-dire si votre revenu foncier net est négatif, vous constatez ce qu'on appelle un déficit foncier. Vos revenus fonciers imposables sont effacés.

En principe, le déficit constaté ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cependant, les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les charges financières s'imputent sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux charges financières ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour un appartement loué 500 € (soit 6 000 € par an) et une rénovation d'un montant de 10 000 €, le déficit foncier imputable sur le revenu global s'élève à :
10 000 - 6 000 = 4 000 €.

Ainsi, les revenus tirés de l'appartement ne génèreront pas d'impôt sur le revenu supplémentaire et le revenu global imposable sera par ailleurs réduit de 4 000 €.

''Ce dispositif relève du droit commun et a l'avantage de ne pas être soumis au plafond des niches fiscales'', complète Christophe V., animateur régional Agence Immobilière du Crédit Mutuel Nord Europe. Autant de raisons d'étudier soigneusement votre prochain achat immobilier.

Bon à savoir

Il est possible de bénéficier du déficit foncier en direct ou par le biais de SCPI fiscales de rénovation (ou SCPI de déficit foncier). Les sociétés civiles de placement immobilier présentent notamment l'avantage d'être accessibles avec un ticket d'entrée moins élevé.