Dans quels cas s'applique le démembrement de propriété ?
Les origines du démembrement sont multiples. Le démembrement peut être légal et subi, lorsque le conjoint survivant choisit l'usufruit universel de la succession de son conjoint, ou volontaire par testament, cession ou encore donation. Pour replacer des fonds démembrés provenant de ventes immobilières, nous recommandons le plus souvent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou les contrats de capitalisation.
Conseilleriez-vous la donation ou la donation-partage avec réserve d'usufruit ?
Nous conseillons la donation à nos clients dans le cadre d'une approche globale et lorsque nos clients souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine et/ou aider leurs enfants et petits-enfants.
- La donation pourra s'effectuer en pleine propriété ou en démembrement. Dans ce dernier cas, l'usufruitier se réserve l'usufruit pour conserver les revenus des biens transmis, transférant la nue-propriété du bien.
- La donation-partage se distingue des autres formes de donation car elle est un acte de prévoyance familiale : le donateur organise de son vivant la répartition de ses biens entre ses héritiers de façon immédiate et irrévocable. Elle présente la particularité de figer la valeur des biens au jour de la donation, sans remise en cause ultérieure au moment de la succession, pour vérifier le respect de la réserve héréditaire des enfants.
Qu'est-ce que la donation temporaire d'usufruit ?
La donation temporaire d'usufruit consiste à faire profiter un ou plusieurs enfants majeurs des revenus d'un actif dont on est propriétaire (loyers, dividendes…) tout en en conservant la nue-propriété. Elle est limitée dans le temps par une durée fixée à l'avance, généralement comprise entre 5 et 10 ans. À l'issue de la période définie, on récupère la pleine propriété du bien et les revenus afférents.
Elle aura pour avantage de réduire significativement la facture fiscale par une baisse d'imposition sur le revenu et sur la fortune. L'usufruitier qui perçoit les revenus est seul imposable sur ces sommes. En matière d'ISF, un bien dont la propriété est démembrée doit être déclaré par l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.