L'achat ou la vente d'un bien immobilier en viager revêt de nombreux avantages autant pour l'acheteur que pour le vendeur. D'une part, il permet à l'acquéreur de réaliser un investissement immobilier qui peut s'avérer être une bonne affaire à l'issue, d'autre part, il permet au vendeur, retraité dans la majorité des cas, de percevoir un complément de revenus lui assurant un niveau de vie confortable tout en continuant d'occuper sa maison ou son appartement. Zoom sur ce type de transaction immobilière spécifique et conseils pour réussir votre vente ou votre achat immobilier en viager.
Avantages et inconvénients d'une vente immobilière en viager pour l'acquéreur.
Une vente immobilière en viager permet à un acquéreur, appelé dans ce cas précis un débirentier (débiteur de la rente), d'investir dans l'immobilier de manière progressive. En effet, acheter un appartement ou une maison en viager lui permet de ne pas verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition du bien. Il s'agit généralement de verser une somme initiale appelée « bouquet » puis une rente mensuelle. Le débirentier peut choisir de régler comptant le bouquet qui sera alors déduit du montant de la rente. Plus le montant du bouquet est important, plus le montant de la rente mensuelle sera faible et réciproquement.
Ce type de transaction immobilière peut représenter de belles opportunités à condition de prendre un certain nombre de précautions et de se faire accompagner par un expert immobilier en viager et un notaire, même si des articles du Code civil encadrent la vente en viager.
Cependant, l'acquéreur d'une maison ou d'un appartement en viager doit avoir conscience des charges qui viendront s'ajouter au paiement de la rente mensuelle comme la taxe foncière de l'habitation et les gros travaux.
Par ailleurs, il ne peut généralement occuper le logement qu'au décès du crédirentier, sauf si celui-ci le libère avant (départ en maison de retraite, par exemple).
Enfin, si l'acheteur décède, ses héritiers devront continuer à payer, faute de quoi la vente pourra être annulée et le crédirentier ne sera pas redevable des sommes déjà versées.
Avantages et inconvénients d'une vente immobilière en viager pour le vendeur.
Pour certains retraités qui perçoivent une faible pension, vendre son logement en viager peut séduire. Le dispositif est confortable puisqu'il permet de percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement. Autrement dit, il s'agit de céder son logement, tout en continuant à l'occuper. Un avantage indéniable pour des personnes âgées qui ne souhaitent pas changer de lieu de vie et cherchent un complément de revenus.
Autre avantage non négligeable d'une vente en viager de son logement : il est un outil de transmission et permet d'élaborer une stratégie patrimoniale notamment pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers.
La vente en viager peut également permettre au crédirentier de transmettre le bouquet à ses héritiers et de protéger son conjoint survivant en prévoyant la réversibilité de la rente pour compenser une pension de réversion insuffisante. Dans ce cas, le montant de la rente mensuelle sera réduit car l'espérance de vie des deux époux sera prise en compte dans le calcul mais le conjoint survivant sera exonéré des droits de succession sur la valeur de réversion de la rente.
Quant aux inconvénients de la vente en viager, ils sont similaires à ceux d'une mise en location : le vendeur en viager doit s'acquitter des charges courantes, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe d'habitation. Il doit également prendre en charge l'entretien courant et les petites réparations, sauf s'il libère le logement avant la fin du contrat.
Comment tirer le meilleur parti d'un achat immobilier en viager ?
Aucun seuil n'est imposé par la loi mais l'âge idéal pour vendre sa maison ou son appartement en viager se situe entre 75 et 85 ans. A noter qu'à 75 ans, la rente et le bouquet seront minimisés mais qu'au-delà de 85 ans leurs montants seront dissuasifs pour des acheteurs.
D'autres paramètres rentrent également en ligne de compte dans le calcul du prix du viager : la situation géographique (le prix du bien est calculé selon la valeur du marché immobilier), le type de viager (s'il s'agit d'un viager dit « occupé », le prix du bien sera minoré d'un abattement d'occupation de 50% si le vendeur a 70 ans, 40% à 80 ans, 30% à 90 ans et il faudra également évaluer le montant du loyer théorique sur toute la durée d'espérance de vie du vendeur sur la base des statistiques de l'INSEE et des compagnies d'assurance).
La formule la plus plébiscitée consiste pour le vendeur à détenir un droit d'usage et d'habitation du bien immobilier jusqu'à son décès.
Bon à savoir : Plus le vendeur est âgé, plus il sera difficile de trouver un acheteur prêt à payer un prix plus conséquent. Il ne faut donc pas tarder à concrétiser le projet.
Comment passer à l'acte ?
Pour que la vente en viager soit valable, il ne faut pas que le décès du vendeur soit prévisible, autrement dit, il ne doit pas être atteint d'une quelconque maladie connue au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Si le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère la vente comme nulle. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers devant le Tribunal de Grande Instance
Pour assurer la sécurité des paiements, le notaire peut inscrire une clause résolutoire dans l'acte de vente. Cela pourra permettre au crédirentier de reprendre son bien si le débirentier cesse de payer les rentes mensuelles. Il peut également inscrire une clause lui permettant de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.
Enfin, pour les deux parties, le notaire peut insérer une clause d'indexation dans l'acte de vente permettant de réviser automatiquement le montant des rentes mensuelles (comme pour un loyer) notamment selon les indices publiés par l'INSEE.
Le notaire va calculer le prix de vente sur la base de la différence entre la valeur vénale (estimation immobilière) et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction de l'espérance de vie du crédirentier.
Fin du contrat
La fin du contrat de vente en viager intervient au moment du décès du crédirentier. Cependant, il se peut que ce dernier soit contraint de quitter son logement pour raisons médicales (maison de retraite ou hospitalisation). Dans ce cas, le débirentier peut faire une demande d'occupation du logement.
La fin du contrat peut également intervenir si le débirentier cesse de verser les rentes mensuelles. Alors le contrat s'achèvera sans que le crédirentier n'ait à rembourser les sommes déjà versées.