Comment préparer son dossier de prêt immobilier ?

Qui dit achat immobilier, dit prêt immobilier pour acquérir, et qui dit prêt immobilier, dit construction d'un dossier… De la naissance de votre projet immobilier à la concrétisation avec votre signature, voici nos conseils pour présenter au mieux votre dossier de prêt immobilier à une banque.

Se poser les bonnes questions.

Un bon projet immobilier commence par les fondations. Pour votre dossier de prêt, c'est le même principe : Commencez par vous poser les bonnes questions.

• Quel type d'acheteur êtes-vous ? Primo accédant (premier achat immobilier), en solo, en duo, en famille, à plusieurs, investisseur ?
• Quel type de bien souhaitez-vous acquérir ? Neuf ou ancien ? Avec ou sans travaux ?
• Où souhaitez-vous vivre ? Préférez-vous le calme de la campagne ou la proximité des commerces et services de la ville ? En effet, on observe un effet de métropolisation : bien souvent on trouve un emploi, on vit d'abord à la ville, puis les choses évoluent, on fonde une famille, on souhaite s'excentrer, trouver plus grand, puis on pense à la retraite…
• Quelle est votre capacité d'emprunt ? Faites un point sur vos envies et votre budget mensuel en procédant à une estimation précise de vos recettes et de vos dépenses. Cela déterminera votre capacité d'emprunt et permettra d'affiner votre projet.
• Quel est le montant de votre loyer actuel ?
• Quelle somme parvenez-vous à mettre de côté tous les mois ?

Si vous percevez un 13ème mois, prenez-le en compte et lissez sur 12 mois pour obtenir votre revenu annuel. Contrairement aux primes exceptionnelles, participations et autres avantages qui restent aléatoires, les frais de déplacement peuvent être inclus dans les revenus, au cas par cas.

Une fois ces bases posées, prenez rendez-vous avec votre conseiller. Le jour J, vous vous munirez de :

Votre dernier avis d'impôt
Votre bulletin de salaire
Toutes informations utiles (avoirs dans d'autres établissements bancaires...)

Les atouts d'un « bon »dossier

Contrairement aux idées reçues, il ne faut pas forcément percevoir un revenu extraordinaire pour devenir propriétaire. En effet, grâce au Prêt à Taux Zéro, vous pouvez obtenir un financement à 0% d'intérêt pouvant atteindre 40% du prix d'achat du bien (notamment dans la Métropole Lilloise).

Ainsi avec un salaire mensuel net de 1 300 €, on peut prétendre à 54 000 € via le PTZ + 66 000 € d'emprunt immobilier traditionnel au taux en vigueur sur 25 ans. Pendant 15 ans, le client ne rembourse que le prêt immobilier classique, il amortira le PTZ quand le prêt principal sera terminé. C'est ce qu'on appelle un différé d'amortissement.*

Résultat : une personne célibataire sans enfants, percevant 1300 euros nets mensuels paiera 453 € de mensualité pour l'achat d'un T2 dans le neuf, soit moins que le montant d'un loyer. Avec le taux du PTZ à 0% cumulé au taux du prêt principal, le taux moyen du prêt immobilier est inférieur à 1% !

Même si le neuf paraît plus cher que l'ancien, les dispositifs fiscaux, aides de l'état et l'absence de certains frais permettent de rééquilibrer la balance.

Ainsi, un « bon » dossier de prêt n'est pas qu'une question de revenus, c'est aussi une question de risque supporté par la banque.

La notion de « risque » est un critère sur lequel se base une banque pour accorder des prêts et qui conditionne le taux. Elle prend aussi en considération la durée du prêt, l'âge du client, l'apport. Plus la durée de remboursement du prêt sera courte, plus le risque pour la banque sera faible et donc le taux bas.

Un apport peut réduire significativement la durée de votre prêt. Il doit, au minimum, prendre en charge les frais de notaire, les frais de dossier et la garantie. Par exemple, pour une résidence principale au prix de 200 000 €, le minimum souhaité est la couverture des frais de notaire (3,5 % dans le neuf, 11% dans l'ancien), de la garantie, des frais de dossier.

La question du taux…

Nous sommes dans une période où les taux n'ont jamais été aussi bas, c'est un point positif. Par exemple, en 2008 pour emprunter 150 000 €, il fallait disposer d'un revenu net nécessaire de plus de 3 000 €.

Aujourd'hui 2 200 € suffisent. Il y a une véritable opportunité d'achat immobilier car les taux sont intéressants et c'est une excellente nouvelle : Vous aviez envie d'un T2 vous pouvez avoir un T3 !

En revanche, le foncier et l'immobilier connaissent une évolution très sensible à la hausse. Les français, qui ont « une brique dans le ventre » par essence, qui ont envie de passer à l'acte grâce à un taux compétitif, sont refroidis par cette évolution du prix de l'immobilier.

Vous l'aurez compris, le taux n'est pas tout. Il est souvent l'expression d'une forme de risque : moins le dossier est risqué et plus le taux est intéressant. Pour évaluer les conditions d'un prêt immobilier, il faut prendre en compte le taux bien-sûr, mais aussi l'assurance emprunteur, l'âge de souscription ainsi que la durée de remboursement, qui engendrent inévitablement des conditions différentes.

Choisir l'expertise métier

Au Crédit Mutuel Nord Europe, nous disposons de 180 experts en immobilier prêts à vous accompagner dans la réalisation de votre projet de vie avec toutes les solutions possibles pour un primo accédant, un jeune couple, mais aussi pour une 2ème, 3ème acquisition ou à destination des investisseurs…

Ces experts sont cartés, c'est-à-dire qu'ils disposent, en plus de l'expertise bancaire, des habilitations professionnelles des agents immobiliers. Ainsi, ils conseillent, vendent, financent et protègent votre bien immobilier : vous disposez d'un seul interlocuteur à même de prendre en charge votre projet dans son intégralité. Cela va même plus loin que le montage de dossier de prêt immobilier classique : votre conseiller vous accompagne dans des dispositifs plus spécifiques comme le viager, des financements innovants comme Envolimmo ou encore la propriété à vie et vous propose des solutions complémentaires comme les assurances, la protection du domicile, la gestion locative… Et ce, pour des biens basés dans la France entière.*

Les promoteurs avec lesquels nous travaillons sont sélectionnés en fonction de leur solidité financière, du respect des dates de livraison, de la qualité des biens livrés et du faible nombre de réserves émises par les clients à la réception du bien.

Assurer le suivi, même après la remise des clés.

Parce que la relation avec votre banquier s'inscrit dans la durée en tant que véritable tiers de confiance, il est dans notre intérêt de veiller à ce que les vôtres soient respectés à tous niveaux. C'est pourquoi nous mettons un point d'honneur à ce que toutes les formalités, informations, délais soient clairs.

Une fois votre contrat de réservation (ou contrat préliminaire) signé, une notice d'information concernant la vente de biens neufs vous est remise afin de vous indiquer les étapes de la vente en état futur d'achèvement (VEFA). A noter qu'il est possible d'acheter du neuf déjà sorti de terre.

Le contrat de réservation se signe avec votre conseiller qui se charge de l'envoyer au promoteur afin qu'il le contresigne, et l'envoie directement chez le réservant, le réservataire étant le client.

Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours.

Ensuite viendra la signature du contrat définitif, la signature du prêt, le passage chez le notaire et la livraison.

Enfin, clés en mains, votre projet immobilier deviendra réalité et vous n'aurez (plus) qu'à vous installer !

* Sous réserve d'acceptation du dossier. Le montant accordé dans le cadre du PTZ est calculé en fonction du montant de l'acquisition d'une résidence principale et varie en fonction des secteurs géographiques.

Sur la base de l'interview du Responsable de la Direction de l'Animation Commerciale du Crédit Mutuel Nord Europe - Emission France Bleu du 16 mars 2018 : Les conseils des experts – Salon Immotissimo.

Ecrit en collaboration avec l'un de nos Conseillers Cartés Immobilier.

Sources chiffre clés : https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/i…