Il n’est pas toujours évident de maintenir une vigilance constante sur son bien immobilier, qu’il s’agisse d’un bien locatif ou d’une maison de vacances occupée seulement quelques mois de l’année par son propriétaire. Pour aider les propriétaires à se débarrasser plus facilement des occupants illégaux, la loi Elan durcit la procédure.
Squat de logement : quelle définition ?
Un squatteur est une personne qui occupe un logement sans posséder ni droit ni titre sur le bien en question. Pour être reconnu comme squatteur, il faut que cette personne se soit introduite sciemment et par effraction. Elle ne doit pas avoir été titulaire d’un bail auparavant : un ancien locataire ne peut donc pas être désigné comme squatteur.
Face à ce type de situation, deux cas de figure :
1 - Le squat du domicile, c’est-à-dire la résidence principale de la victime.
La loi du 25 juin 2015 dite « anti-squat » permet le recours à l’autorité publique si le délit de maintien dans les lieux par les squatteurs a pu être constaté par les forces de l’ordre. Cela signifie que si votre domicile est squatté depuis 2 semaines à votre retour de vacances, une procédure d’expulsion immédiate pourra être lancée.
2- Votre résidence secondaire est squattée
Dans ce deuxième cas la durée d’occupation des squatteurs a un impact sur la durée de la procédure.
Si l’occupant est entré depuis moins de 48h dans le logement, la police peut procéder à son expulsion sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire. En revanche, si le squat dure depuis plus de 48h, le propriétaire doit engager une procédure pour obtenir une décision d’expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Et c’est souvent là que les choses se compliquent, car le squatteur bénéficie des mêmes droits et garanties qu’un locataire en matière d’expulsion. Impossible, par exemple, d’expulser jusqu’à présent un squatteur pendant la trêve hivernale (qui s'étend du 1er novembre au 31 mars) ou de récupérer immédiatement son bien. De plus, les éléments de la procédure sont parfois difficiles à recueillir (preuve que le logement est bien occupé, identité d’au moins un des squatteurs…).
Une nouvelle procédure pour lutter contre les occupants illégaux
La loi logement dite Elan, votée à l’automne 2018, modifie la procédure d’expulsion en faveur des propriétaires. Elle met fin au délai légal de deux mois qui s’écoulait systématiquement entre le commandement de quitter les lieux, d’une part, et la mise en œuvre effective de l’expulsion. Autre changement, la loi Elan autorise désormais l’expulsion des squatteurs pendant la trêve hivernale, à condition toutefois que ceux-ci ne soient pas protégés par un bail. Les propriétaires ne pourront par conséquent pas exiger l’expulsion des locataires mauvais payeurs.
Enfin, pour donner plus de pouvoir aux préfets, le texte précise la définition des occupants illégaux qui s’entendent comme « les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ». Une telle définition est censée permettre de recourir plus fréquemment aux forces de police pour expulser les squatteurs.
Bien protéger son logement : essentiel en toutes circonstances
Il n’en demeure pas moins que cette procédure peut s’étendre sur de longs mois, au cours desquels le propriétaire ne peut ni percevoir un loyer ni occuper le logement lui-même. Pour se prémunir contre ces désagréments, les propriétaires n’ont donc d’autre choix que de protéger leur logement, notamment lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire.
Parmi les priorités en matière de sécurité du logement, les dispositifs de télésurveillance et les alarmes qui se sont multipliés ces dernières années. L’offre étant pléthorique, il est nécessaire de s’appuyer sur des partenaires de confiance pour sélectionner ses équipements.