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Succession et immobilier : ce qu'il faut savoir !

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Succession et immobilier : ce qu'il faut savoir !

Par principe, lorsque vous héritez d'un bien immobilier, vous êtes redevable de droits de succession. Le montant de ces droits dépend de la nature du bien, de son affectation ainsi que du lien de parenté entre la personne décédée et ses héritiers. Mode de calcul, exonérations et astuces, le point sur ce qu'il faut savoir sur les successions en matière d'immobilier.

Première étape : Combien vaut l'immeuble ?

Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale des immeubles à la date du décès.

A savoir :

- Il est appliqué un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble :

  • s'il constituait, au jour du décès, la résidence principale du défunt
  • et qu'à cette même date il est occupé par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou les enfants mineurs (ou majeurs protégés) du défunt ou de son conjoint.

- Une décote est admise si le bien est donné en location, décote qui dépend de la durée du bail en cours.

- Certains biens immobiliers n'entrent pas dans le calcul des droits de succession :

  • Les immeubles qui font partie de la communauté conjugale sont réputés appartenir pour moitié au conjoint survivant. Cette part n'entre donc pas dans la masse des biens à partager et n'est pas soumise aux droits de succession.
  • Quand les biens immobiliers ont fait l'objet d'un démembrement, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans aucun droit à payer.

Deuxième étape : quels sont les liens entre l'héritier et le défunt ?

Les époux et partenaires de PACS sont totalement exonérés de droits de succession sur la part qu'ils recueillent en succession.

A savoir : les partenaires de PACS ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Il faut donc prendre des dispositions, au moyen d'un testament par exemple, pour lui léguer des biens.

Les autres héritiers bénéficient d'un abattement dont le montant varie en fonction du lien de parenté avec le défunt.

Par exemple :

  • 100 000 € en ligne directe, c'est-à-dire lorsque l'héritier est un ascendant ou un enfant vivant ou représenté ;
  • 15 932 € lorsque l'héritier est un frère ou une sœur ;
  • 7 967 € lorsque c'est un neveu ou une nièce.

A savoir : l'abattement applicable est diminué du montant des abattements déjà utilisés à l'occasion de donations entre les deux mêmes personnes datant de moins de 15 ans.

Si les abattements ne gomment pas complètement la base imposable des droits de successions seront dus. Ils sont calculés suivant un barème progressif qui varie lui aussi en fonction du lien de parenté avec le défunt.

A savoir : Le taux d'imposition est particulièrement élevé lorsque le lien de parenté avec le défunt est lointain ou inexistant. Le taux peut ainsi atteindre 60 % pour les successions entre parents au-delà du 4e degré (par exemple un grand-oncle et un arrière-petit-neveu) ou entre personnes non parentes.

Troisième étape : Quelles sont mes obligations au regard du paiement des droits de succession ?

Les héritiers disposent d'un délai de 6 mois à compter du décès pour régler les droits de succession.

Les héritiers sont solidaires pour le paiement des droits. En cas de non-paiement par une partie des héritiers, l'administration fiscale peut se retourner contre tous les autres, même ceux qui ont déjà réglé leurs droits.

Lorsque la succession comporte plus de 50 % de biens non liquides (de l'immobilier, par exemple), les héritiers peuvent bénéficier d'un paiement différé ou fractionné sur un ou trois ans. Lorsqu'elle accorde des délais de paiement, l'administration fiscale applique un taux d'intérêt, dont les modalités de calcul ont été revues récemment.