Logement

Achat immobilier : que dois-je faire en cas de vice caché ?

Enfin propriétaire de mon logement ! Problème, je viens de constater un « vice caché ». Suis-je en droit de demander l'annulation de la vente ou le remboursement du prix que j'ai payé ? Si le vendeur est de mauvaise foi, je fais quoi et comment ? Y-a-t-il des dommages et intérêts ? Il est temps de faire le point, il y a forcément une solution.

Comment suis-je protégé des vices cachés lors de mon achat immobilier ?

Première chose à savoir : est considéré comme vice caché « tous défauts qui rendent impropre à l'usage (...) ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » En résumé, il rend votre bien inutilisable ou il en diminue considérablement la valeur. Donc, rassurez-vous : Oui, la loi vous protège en tant qu'acheteur contre « de possibles défauts cachés lors de la vente ». S'il y a vice caché, le vendeur peut être tenu responsable. Une bonne chose, donc !

Comment me défendre et quelles sont les étapes ?

Le but est de faire jouer la garantie prévue par l'article 1641 du Code civil. En clair, commencez par prouver que le vice vous a été caché, c'est-à-dire qu'il était invisible, lors de l'achat du bien. Concrètement, vous devez démontrer que vous n'aviez pas connaissance de l'existence du vice au moment de la vente. Attention, dans le cas contraire, on estime que vous l'avez accepté, il n'y aura pas de recours possible. Deuxième condition, le vice doit avoir commencé avant la vente du bien immobilier : fondations défectueuses, charpente endommagée, nuisances sonores excessives, risque d'inondation, défaut d'étanchéité...

Quelles sont mes recours possibles ?

Vous disposez de deux ans pour agir. Bonne nouvelle : le délai ne commence qu'à partir de la constatation du vice caché et non à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux.

Pour info, la loi (article 1644 du Code civil) vous offre 3 possibilités de recours :

  • L'annulation de la vente : lorsque « le vice caché fait totalement obstacle à l'usage prévu du bien », la vente peut être annulée. On parle alors d'action rédhibitoire. Vous devez donc rendre le bien dans l'état dans lequel vous l'avez acheté.
  • La réduction du prix d'achat : quand « le vice ne contrarie que partiellement l'usage du bien », une baisse du prix peut être négociée. Dans les faits, cette réduction, estimée par un expert, est calculée selon le coût des travaux de remise en état. On parle alors d'action estimatoire.
  • L'action en responsabilité civile, en cas de mauvaise foi : en général, le vendeur particulier est « exonéré de la garantie des vices cachés ». Mais si vous mettez en évidence sa mauvaise foi, il devra payer cette garantie. Le vendeur est un professionnel ? Il est censé connaître les vices cachés. Si sa mauvaise foi est prouvée, il doit vous verser des « dommages et intérêts en réparation du préjudice subi » (article 1645 du Code civil).

Comment engager une procédure pour vice caché sur mon bien ?

Commencez par une lettre de conciliation amiable ou « mise en cause » à transmettre au vendeur. Précisez le litige et proposez vos solutions pour le résoudre.

Le vendeur reste silencieux ? Envoyez-lui une mise en demeure assortie d'une déclaration au greffe du Tribunal.

Sans réponse satisfaisante, vous pourrez porter l'affaire devant la justice, en saisissant le Tribunal de grande instance du lieu où se trouve le bien. Dans ce cas, vous devez recourir aux services d'un avocat.