Logement

Comment louer mon bien immobilier ?

Je suis propriétaire et je souhaite louer mon bien immobilier. Quelles réglementations s'appliquent à ma situation ? Comment rédiger le bail ou choisir mon locataire ? Mettre mon bien en location est une étape importante pour moi. Avant de franchir le pas, j'aimerais comprendre l'essentiel du sujet et savoir quelles étapes suivre !

Location vide ou meublée, quelle est la meilleure formule ?

En optant pour la location vide, vous privilégiez la sécurité en vous assurant des loyers réguliers. Mais vous vous engagez sur un bail de 3 ans reconductible tacitement. Pour retrouver l'usage de votre bien, il faudra attendre le départ volontaire du locataire ou lui donner congé au moins six mois avant la fin du bail. Pour garder plus de souplesse, louer en meublé peut être une bonne solution. Et le régime fiscal est intéressant. Mais les risques de vacance locative sont plus élevés en meublé et les frais d'entretien sont plus conséquents.

Je dois vraiment réaliser les diagnostics techniques ?

Les diagnostics techniques sont obligatoires dans la quasi-totalité des mises en location ! Le Crep (Constat des risques d'exposition au plomb) et l'ERNT (État des risques naturels et technologiques) doivent être remis au locataire le jour de la signature du bail. Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) - indiquant la consommation en énergie du bien - fait aussi partie des mentions obligatoires à intégrer dans l'annonce immobilière.

Quels sont les critères d'un logement décent ?

Pour être en règle avec la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), vous devez vérifier que votre bien à louer comporte des installations d'électricité, gaz, chauffage, sanitaires et cuisine aux normes. Le gros œuvre doit être solide et en bon état d'entretien, sans risques pour la santé et la sécurité des locataires. Enfin, la pièce principale doit présenter un volume habitable de 20 m3 minimum (plus d'informations sur la location de micro logements et de petites surfaces).

Concrètement, comment calculer le loyer de mon bien ?

En principe, le loyer initial est libre. En regardant sur Internet les annonces de logements comparables, notez les loyers pratiqués. Cela vous aidera à vous faire une idée. Une fois le bien loué, la révision annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers, publié par l'Insee.

Lors du renouvellement du bail, vous pourrez - sous certaines conditions - proposer une augmentation, si vous considérez que le loyer est manifestement sous-évalué.

Comment bien choisir mon locataire ?

Le bon candidat a des revenus au moins 3 fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises. Sollicitez le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Si vous n'avez pas souscrit d'assurance loyers impayés, demandez une caution solidaire en garantie. Pour prouver leur solvabilité, les candidats présenteront la copie et l'original de leurs 3 derniers bulletins de salaire (ou 2 derniers bilans), contrat de travail, dernier avis d'imposition, attestation de versement des prestations sociales, relevé d'identité bancaire.

Comment rédiger le bail de ma location ?

Le contrat de bail doit être établi par écrit selon un modèle-type et signé des deux parties. Il y est précisé :

  • l'identité et l'adresse du locataire et du bailleur ou de son mandataire,
  • la date d'effet et la durée du bail,
  • la description du logement et des dépendances,
  • la destination du logement (usage d'habitation ou mixte),
  • la surface habitable,
  • le montant du loyer et les conditions de paiement,
  • le montant du dépôt de garantie.

Quels documents joindre au bail ?

Au final, votre contrat de location sera assez épais, mais malgré ça, constituer un dossier complet est simple ! Commencez par ajouter les diagnostics techniques et l'assurance habitation souscrite par votre locataire. Réalisez ensuite un état des lieux d'entrée en deux exemplaires. Si le logement fait partie d'un immeuble collectif, annexez le règlement de copropriété. Enfin, n'oubliez pas les documents-types de la loi ALUR.

Comment anticiper le risque des loyers impayés ?

Les propriétaires ont souvent peur des loyers impayés.

Pour vous protéger, une assurance « loyers impayés » peut être une bonne solution simple à mettre en œuvre. Et les cotisations sont déductibles de vos revenus fonciers. Elle peut aussi assurer les dégradations et prendre en charge les contentieux.

Autre possibilité : le contrat Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) géré par Action Logement depuis 2016, vous permet d'être remboursé des impayés de loyers, si votre locataire est un salarié précaire ou un jeune de moins de 30 ans.

Logements vacants : suis-je concerné ?

En zone tendue, vous pouvez être redevable de la taxe sur les logements vacants. Si votre logement est inhabité et vide de meubles depuis un an au moins, et si cette situation est un choix de votre part, vous devez acquitter une taxe de 12,5% de la valeur locative foncière brute la première année. Ensuite, le taux monte à 25%. Pour ne pas être considéré comme vacant, votre logement doit être occupé au minimum 90 jours consécutifs sur une année.

Et que dit la loi sur les micro-logements ?

C'est une autre loi dans l'actualité ! Les loyers des biens de moins de 14 m2 peuvent être assujettis à la taxe sur les loyers élevés des micro-logements. Sous certaines conditions, cette taxe s'applique annuellement aux logements des plus grandes villes de France dont le loyer mensuel est égal ou supérieur à 41,64 € par m2.

Conclusion, j'ai intérêt à déléguer la gestion de ma location ?

Vous l'avez compris, louer votre bien en direct n'est pas de tout repos. Complexité, impayés, éloignement, manque de temps. Si vous voulez éviter les ennuis financiers ou juridiques, réfléchissez à déléguer la gestion de votre logement à un administrateur de biens. Mandaté par vos soins, ce professionnel de l'immobilier a pour mission de rechercher votre locataire, rédiger le bail, gérer la location et préserver vos intérêts durant toute la durée du contrat.

Vous voilà débarrassé de bien des contraintes pour louer votre bien.