Location immobilière

Comment réduire les risques de loyers impayés ?

Mon projet : mettre en location un bien financé par un emprunt immobilier. Pour garantir le rendement de mon investissement, j'ai besoin de réduire les risques de loyers impayés. Caution, assurance, garantie : quelles solutions privilégier ?

Suis-je obligé de prendre une assurance contre les loyers impayés ?

Ce n'est pas une obligation, mais cette garantie vous permet de gagner en sérénité si le remboursement de votre crédit immobilier se fait grâce aux loyers que vous percevez.

En effet, cette assurance prend en charge le remboursement des loyers que votre locataire ne vous verse pas.

Autre avantage non négligeable : vos cotisations d'assurance loyers impayés sont déductibles de vos revenus fonciers pour leur montant réel.

Que me propose ma caisse pour me protéger des loyers impayés ?

Vous êtes propriétaire d'un bien que vous proposez en location ? Votre conseiller peut vous proposer de souscrire notre Assurance habitation propriétaire non occupant.

Elle comprend une assurance multirisque couvrant :

  • votre responsabilité civile vis-à-vis de votre locataire, de votre voisinage ou de tout autre tiers,
  • les dommages liés au bien (que vous en soyez à l'origine, qu'ils soient commis par un tiers non identifié ou par un événement climatique non reconnu comme catastrophe naturelle).

Elle propose plusieurs options complémentaires :

  • le remboursement des loyers impayés,
  • une protection juridique en cas de litige avec un copropriétaire, votre locataire ou l'un de ses voisins,
  • une prestation de dépannage et d'assistance (plombier, électricien, chauffagiste, serrurier, etc.).

Cumuler assurance loyers impayés et caution : est-ce possible ?

Non, si vous souscrivez une assurance loyers impayés, vous ne pouvez pas demander la caution d'un tiers (un proche ou un parent du locataire en général) qui se substituerait au locataire en cas de défaillance.

La seule exception à la règle : si vous louez votre bien à un étudiant ou à un apprenti qui ne peut justifier de ressources supérieures à deux fois le loyer. Dans ce cas, le cumul des deux systèmes est possible.

Quels documents demander à mon locataire avant de signer le bail ?

La solvabilité de votre futur locataire est un élément clé. Elle vous protège elle aussi contre les loyers impayés. Vous pouvez demander un certain nombre de documents comme :

  • une pièce d'identité en cours de validité,
  • un justificatif de domicile,
  • une attestation d'activité professionnelle,
  • une attestation de ressources (avis d'imposition notamment ou derniers bulletins de salaires).

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 vous autorise à demander les mêmes documents à la personne qui se porte caution pour votre locataire.

La garantie Visale peut m'aider à me protéger des impayés ?

La garantie Visale1 est une caution offerte par Action logement. Elle s'adresse :

  • aux locataires de moins de 30 ans, salariés du secteur privé, dans les 6 mois de leur prise de fonction,
  • aux ménages dont le bail est souscrit par une association qui se porte garante.

Votre loyer ne doit pas excéder 50% des ressources du locataire. Dans ce cas, la garantie Visale vous assure du paiement des loyers, dans la limite :

  • d'un montant mensuel de 1 300 €1 en province et 1 500 €1 à Paris,
  • de 36 mensualités impayées1.