Logement

Travaux et revenus locatifs : comment me constituer un patrimoine ?

Je souhaite acheter un bien à rénover pour le mettre à la location. Il y aura beaucoup de travaux à prévoir : lesquels sont déductibles de mes revenus fonciers ? Comment fonctionne le mécanisme du déficit foncier ? Entre coût des travaux et revenus locatifs, comment me constituer un patrimoine pour préparer ma retraite ?

Améliorer mon bien immobilier et faire baisser mes impôts, c'est possible ?

La réponse est oui. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les dépenses engagées pour les travaux de rénovation ou de rafraîchissement d'un logement destiné à la location.

Si le coût des travaux dépasse le montant des loyers perçus, le mécanisme du déficit foncier permet de diminuer votre revenu imposable, dans la limite de 10 700 €1. La partie des dépenses qui dépasse le plafond peut s'imputer sur les loyers des dix prochaines années. Cette déduction n'est possible que si le logement est loué pendant les 3 années qui suivent.

Quelles dépenses de travaux sont déductibles de mes revenus ?

Toutes les dépenses engagées pour entretenir, réparer ou améliorer votre logement destiné à la location. Seule condition : ces travaux ne doivent en aucun cas modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial de votre bien.

La rénovation d'une toiture, la mise aux normes d'une installation électrique, l'installation d'une douche ou le remplacement d'une chaudière, par exemple, font partie des travaux éligibles.

Puis-je déduire de mes revenus fonciers les coûts de construction ?

Non, les travaux de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Ainsi, l'administration fiscale ne prendra pas en compte :

  • la démolition d'une partie du logement,
  • une transformation radicale de son aménagement,
  • une modification intégrale de son agencement.

Comment déclarer mes dépenses de travaux aux impôts ?

Vous devez être soumis au régime réel d'imposition pour bénéficier du déficit foncier.

Ce régime s'applique d'office si vos revenus bruts fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 €2. Votre déclaration est à effectuer sur le formulaire n°20443. Le régime du micro-foncier ne vous permet pas de créer un déficit foncier, car il offre un abattement de 30%2, pour couvrir vos charges forfaitairement.

Il faut aussi dissocier clairement les dépenses de réparation et d'amélioration des travaux non déductibles.

Quelles autres charges sont déductibles de mon revenu foncier ?

Non, les travaux de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers car ils accroissent la valeur de votre bien.

En dehors des dépenses pour les travaux de réparation ou d'amélioration, certains frais et charges sont encore déductibles de vos revenus fonciers. Il s'agit notamment des :

  • intérêts d'emprunt de votre crédit immobilier,
  • frais engagés pour les charges de copropriété et des frais de gestion,
  • primes d'assurance (y compris la garantie contre les loyers impayés ou la vacance de la location).

Tout cela vous offre de nombreuses options pour combiner revenus locatifs, travaux et déductions, et ainsi vous constituer un capital immobilier.