Agriculteurs

Gérer son immobilier agricole lorsque l'on est propriétaire

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Deux fois par mois, Agri Mutuel vous propose un extrait du Vademecum de l'entreprise agricole 2021 (des éditions Arnaud Franel). Cette partie concerne la gestion de l'immobilier agricole lorsque l'exploitant est propriétaire.

L'exploitant agricole peut choisir de détenir directement son bien ou indirectement en passant par une société.

L'immobilier, qui est le support physique de l'activité agricole, est :

  • soit détenu par l'exploitant agricole (on parle de faire-valoir direct) ;
  • soit détenu par un tiers (faire-valoir indirect); dans ce dernier cas, l'exploitant agricole est appelé fermier.

Nous détaillons ici le cas où l'exploitant agricole est propriétaire des terres et bâtiments d'exploitation.

Celui-ci peut alors choisir de détenir directement son bien ou indirectement en passant par une société.

L'exploitant agricole achète les terres à titre personnel

Il peut :

  • les exploiter à titre individuel ;
  • les donner en location à une société d'exploitation.
Lors de l'acquisition
Exploité à titre individuel Donné en location à une société d'exploitation
Mode d'exploitation Exploitation directe
Bâtiments : inscription obligatoire au bilan
Terres : inscription optionnelle au bilan
Bail rural
Mise à disposition
Frais d'acquisition Bâtiments : déductibles
Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan
Non déductibles (par contre les frais de l'acte de location sont déductibles)
Pendant la période de détention du bien
Recettes - Loyers encaissés par le propriétaire
Charges (Réparation, architecte.) Bâtiments : déductibles
Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan
Loyers versés au propriétaire
Travaux mis à la charge de la société
Taxes foncières Bâtiments : déductibles
Terres : non déductibles
-
Taxes foncières Bâtiments : exonération
Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan
Bâtiments : exonération
Terres : déductibles
Taxation du résultat Les charges et recettes des terres et bâtiments agricoles viennent contribuer à la détermination du BA Pour le propriétaire : si loyer fixé d'avance : IR (revenus fonciers) : déficit imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € pour les autres charges que les intérêts d'emprunt, le solde étant imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes ; si loyer en fonction du chiffre d'affaires : BA
Pour la société : le fermage et les autres charges imposées par le bail viennent en déduction du résultat
Lors de la cession
Conséquences fiscales Pour les terres inscrites au bilan et les bâtiments :
Plus-value professionnelle
Pour les terres non inscrites au bilan :
Plus-value des particuliers avec abattement selon la durée de détention
Taxation à l'IR
Les indemnités perçues en cas de résiliation de la location sont fiscalisées au niveau de la société soit :
En plus-value professionnelle ;
En bénéfice
La vente des biens loués est fiscalisée par le propriétaire en plus-value des particuliers

L'exploitant agricole est associé d'une société qui détient les terres

Plusieurs possibilités :

  • les terres sont achetées par une société d'exploitation ;
  • les terres sont achetées par une société patrimoniale et : sont données à bail à une société d'exploitation ou sont données à bail à l'exploitant à titre individuel.
Lors de l'acquisition
Société d'exploitation Société patrimoniale
Mode d'exploitation Directe Bail à l'exploitant individuel
Bail à une société d'exploitation
Frais d'acquisition Déductibles Si société à l'IS : déductibles
Si société à l'IR : non déductibles
Apport immobilier pur et simple à la constitution de la société Exonération Si société à l'IS : droit de mutation de 5% auquel s'ajoute la publicité foncière pour les apports d'immeubles sauf si engagement de conservation des titres pendant 3 ans ; pour les immeubles neufs ou les terrains à bâtir : pas de droits d'enregistrement mais assujettissement à la TVA
Si société à l'IR : exonération sauf application de la TVA pour les terrains à bâtir
Plus-value sur l'apport immobilier Imposable chez l'apporteur selon son régime d'imposition
Pendant la période de détention du bien
Recettes - Si société à l'IS : loyer dû
Si société à l'IR : loyer encaissé
Charges Travaux d'entretien et de réparation sont déductibles Pour le propriétaire : déductibles
Pour le locataire : déductibles selon les charges du bail
Amortissement Bâtiments : amortissements possibles en cas d'achat et/ou de construction
Terrains : non
Si société à l'IS : achats des bâtiments et constructions
Si société à l'IR : non
Taxes foncières Bâtiments : exonération
Terres : oui
Bâtiments : exonération
Terres : oui
Taxes foncières Bâtiments : exonération
Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan
Bâtiments : exonération
Terres : déductibles
Taxation du résultat Les charges et les recettes des terres et des bâtiments contribuent à la détermination du BA ou de l'IS Pour le propriétaire : Société à l'IS : taxation à 15% et/ou 28%, et au niveau des associés en « revenu des capitaux mobiliers » s'il y a distribution
Société à l'IR : taxation au niveau des associés
Pour le locataire : les charges et loyers payés au propriétaire viennent en déduction du résultat
Lors de la cession
Exploité à titre individuel Donné en location à une société d'exploitation
Conséquences fiscales Indemnité d'expropriation : plus-value professionnelle ou bénéfice
Vente : plus-value professionnelle avec abattement
Pour le propriétaire : Indemnité d'expropriation ou vente. Société à l'IS : IS au taux de droit commun. Calcul de la plus-value imposable à partir de la valeur nette comptable. Bénéfice si distribution aux associés. Société à l'IR : plus-value des particuliers au niveau des associés
Pour le locataire : indemnité de résiliation taxée en tant que plus-value professionnelle ou bénéfice