Informations
Gérer son immobilier agricole lorsque l’on est propriétaire
Deux fois par mois, Agri Mutuel vous propose un extrait du Vademecum de l’entreprise agricole 2021 (des éditions Arnaud Franel). Cette partie concerne la gestion de l’immobilier agricole lorsque l’exploitant est propriétaire.
Temps de lecture : 2 min
L’exploitant agricole peut choisir de détenir directement son bien ou indirectement en passant par une société.
L’immobilier, qui est le support physique de l’activité agricole, est :
- soit détenu par l’exploitant agricole (on parle de faire-valoir direct) ;
- soit détenu par un tiers (faire-valoir indirect); dans ce dernier cas, l’exploitant agricole est appelé fermier.
Nous détaillons ici le cas où l’exploitant agricole est propriétaire des terres et bâtiments d’exploitation.
Celui-ci peut alors choisir de détenir directement son bien ou indirectement en passant par une société.
L’exploitant agricole achète les terres à titre personnel
Il peut :
- les exploiter à titre individuel ;
- les donner en location à une société d’exploitation.
| Exploité à titre individuel | Donné en location à une société d’exploitation | |
|---|---|---|
| Mode d’exploitation |
Exploitation directe Bâtiments : inscription obligatoire au bilan Terres : inscription optionnelle au bilan |
Bail rural Mise à disposition |
| Frais d’acquisition |
Bâtiments : déductibles Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan |
Non déductibles (par contre les frais de l’acte de location sont déductibles) |
| Pendant la période de détention du bien | ||
| Recettes | – | Loyers encaissés par le propriétaire |
| Charges (Réparation, architecte…) |
Bâtiments : déductibles Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan |
Loyers versés au propriétaire Travaux mis à la charge de la société |
| Taxes foncières |
Bâtiments : déductibles Terres : non déductibles |
– |
| Taxes foncières |
Bâtiments : exonération Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan |
Bâtiments : exonération Terres : déductibles |
| Taxation du résultat | Les charges et recettes des terres et bâtiments agricoles viennent contribuer à la détermination du BA |
Pour le propriétaire : si loyer fixé d’avance : IR (revenus fonciers) : déficit imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € pour les autres charges que les intérêts d’emprunt, le solde étant imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes ; si loyer en fonction du chiffre d’affaires : BA Pour la société : le fermage et les autres charges imposées par le bail viennent en déduction du résultat |
| Lors de la cession | ||
| Conséquences fiscales |
Pour les terres inscrites au bilan et les bâtiments : Plus-value professionnelle Pour les terres non inscrites au bilan : Plus-value des particuliers avec abattement selon la durée de détention Taxation à l’IR |
Les indemnités perçues en cas de résiliation de la location sont fiscalisées au niveau de la société soit : En plus-value professionnelle ; En bénéfice La vente des biens loués est fiscalisée par le propriétaire en plus-value des particuliers |
L’exploitant agricole est associé d’une société qui détient les terres
Plusieurs possibilités :
- les terres sont achetées par une société d’exploitation ;
- les terres sont achetées par une société patrimoniale et : sont données à bail à une société d’exploitation ou sont données à bail à l’exploitant à titre individuel.
| Société d’exploitation | Société patrimoniale | |
|---|---|---|
| Mode d’exploitation | Directe |
Bail à l’exploitant individuel Bail à une société d’exploitation |
| Frais d’acquisition | Déductibles |
Si société à l’IS : déductibles Si société à l’IR : non déductibles |
| Apport immobilier pur et simple à la constitution de la société | Exonération |
Si société à l’IS : droit de mutation de 5% auquel s’ajoute la publicité foncière pour les apports d’immeubles sauf si engagement de conservation des titres pendant 3 ans ; pour les immeubles neufs ou les terrains à bâtir : pas de droits d’enregistrement mais assujettissement à la TVA Si société à l’IR : exonération sauf application de la TVA pour les terrains à bâtir |
| Plus-value sur l’apport immobilier | Imposable chez l’apporteur selon son régime d’imposition | |
| Pendant la période de détention du bien | ||
| Recettes | – |
Si société à l’IS : loyer dû Si société à l’IR : loyer encaissé |
| Charges | Travaux d’entretien et de réparation sont déductibles |
Pour le propriétaire : déductibles Pour le locataire : déductibles selon les charges du bail |
| Amortissement |
Bâtiments : amortissements possibles en cas d’achat et/ou de construction Terrains : non |
Si société à l’IS : achats des bâtiments et constructions Si société à l’IR : non |
| Taxes foncières |
Bâtiments : exonération Terres : oui |
Bâtiments : exonération Terres : oui |
| Taxes foncières |
Bâtiments : exonération Terres : déductibles si les terres sont inscrites au bilan |
Bâtiments : exonération Terres : déductibles |
| Taxation du résultat | Les charges et les recettes des terres et des bâtiments contribuent à la détermination du BA ou de l’IS |
Pour le propriétaire : Société à l’IS : taxation à 15% et/ou 28%, et au niveau des associés en « revenu des capitaux mobiliers » s’il y a distribution Société à l’IR : taxation au niveau des associés Pour le locataire : les charges et loyers payés au propriétaire viennent en déduction du résultat |
| Lors de la cession | ||
| Exploité à titre individuel | Donné en location à une société d’exploitation | |
| Conséquences fiscales |
Indemnité d’expropriation : plus-value professionnelle ou bénéfice Vente : plus-value professionnelle avec abattement |
Pour le propriétaire : Indemnité d’expropriation ou vente. Société à l’IS : IS au taux de droit commun. Calcul de la plus-value imposable à partir de la valeur nette comptable. Bénéfice si distribution aux associés. Société à l’IR : plus-value des particuliers au niveau des associés Pour le locataire : indemnité de résiliation taxée en tant que plus-value professionnelle ou bénéfice |
Partager cet article
Un conseiller est à vos côtés pour vous accompagner
Contacter un conseiller