Logement

Propriétaire : comment réévaluer mes loyers ?

Propriétaire bailleur, j'aimerais augmenter le loyer de mon logement mis en location. Comment savoir si le montant actuel est sous-estimé ? Quand ai-je le droit de le réviser à la hausse ?

Puis-je réévaluer mon loyer chaque année ?

C'est votre droit, si une clause du bail le prévoit. À chaque date anniversaire de la signature du bail, vous pouvez réviser à la hausse le loyer de votre bien.

Cette révision est appliquée en suivant l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est calculé et publié par l'Insee, chaque trimestre.

L'augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'IRL sur l'année écoulée.

Comment calculer le nouveau loyer en fonction de l'IRL ?

La formule du nouveau loyer se calcule comme suit :
Loyer hors charges x IRL le plus récent ÷ ancien IRL.

Prenons un exemple :

Vous avez fixé un loyer de 500 € lors de la signature du bail, le 1er février 2017. L'IRL du 1er trimestre 2017 était de 125,90. Le 1er février 2018, vous procédez à la réévaluation. L'IRL du 1er trimestre 2018 est 127,22.

Soit : 500 € x 127,22 ÷ 125,90 = 505,24 €.

La réévaluation annuelle de mes loyers est-elle rétroactive ?

Il n'y a pas d'effet rétroactif pour la révision du loyer.

Une fois la date anniversaire du bail passée, vous disposez d'un délai d'un an pour procéder à la réévaluation.

Exemple :

Votre bail signé le 1er février 2017 est révisé le 1er février 2018 : vous avez jusqu'au 31 janvier 2019 pour réévaluer le loyer.

Attention cependant, la révision du loyer ne s'applique qu'à compter de la date de la demande. Si vous laissez passer la date anniversaire, la réévaluation non demandée est perdue.

Des travaux d'amélioration justifient-ils une réévaluation du loyer ?

Vous avez fait des travaux d'amélioration dans le local que vous louez ? Vous êtes alors autorisé à revaloriser le loyer.

Cette majoration exceptionnelle en cours de bail n'est possible qu'avec le consentement du locataire et ne peut intervenir qu'à l'issue des travaux.

Est-il possible de réviser mes loyers si mon bien est sous-évalué ?

Vous jugez que la valeur locative de votre bien n'est pas en phase avec les prix du marché ? Pour revaloriser le loyer, vous devez attendre le renouvellement du bail (généralement tous les 3 ans) et justifier votre décision :

  • votre logement doit être situé hors d'une zone tendue,
  • vous devez respecter une procédure spécifique.

Quelle procédure suivre pour réviser mon loyer sous-évalué ?

Commencez par évaluer le loyer moyen dans le voisinage. Relevez les prix pratiqués et joignez à votre dossier au moins :

  • 6 loyers de référence pour une agglomération de plus d'un million d'habitants,
  • 3 loyers pour les zones moins denses.

Les informations à collecter sont précisées dans l'article 1 du décret n° 90-780 de 1990 de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Six mois avant le renouvellement du bail, adressez votre demande à votre locataire.

Celui-ci peut toutefois la refuser. Dans ce cas, vous pouvez déposer un recours devant la commission départementale de conciliation.