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La vie après le confinement : tour d'horizon du marché immobilier

La période, caractérisée par sa volatilité, est favorable aux acquéreurs souhaitant bénéficier d'une baisse des prix temporaire. Mais encore faut-il être prêt à saisir les opportunités qui se présentent !

Vous disposez d'un capital à investir et vous vous intéressez à la pierre ? Faisons un tour d'horizon des différentes classes d'actifs pour identifier les meilleures opportunités du marché.

L'immobilier résidentiel, des changements à prévoir

Même si chaque situation est unique, et tout particulièrement celle que nous traversons actuellement, l'analyse des crises passées nous permet d'anticiper les principaux mouvements du marché.

Au niveau du marché de l'immobilier résidentiel, la crise risque d'avoir trois grands impacts.

  1. Premièrement, le volume de transactions n'augmentera que très progressivement. En cause, les difficultés d'accès au crédit, la réduction de l'apport personnel pour certains candidats à l'achat (notamment ceux qui possédaient un patrimoine boursier) ou encore la reprise en ordre dispersé des actes notariés.
  2. Deuxièmement, une baisse des prix immobiliers, estimée entre 5 et 10 % selon les cas, est attendue, à nuancer avec de fortes disparités géographiques et un distinguo neuf-ancien. Effectivement, si le neuf en zones tendues fait exception de ce constat avec peu d'offres, une baisse des prix dans l'ancien pourrait se faire sentir. Une aubaine pour ceux à la recherche de bonnes affaires !
  3. Troisièmement, il faudra tenir compte, à plus long terme, des nouvelles habitudes de vie. À commencer par la généralisation du télétravail qui, s'il ne remplacera pas totalement le travail en présentiel, devrait conduire certains foyers à quitter les centres des grandes et moyennes villes pour s'installer en périphérie.

Alors, dans ce contexte, faut-il encore s'intéresser à l'immobilier ?

S'il est difficile de prédire l'avenir avec exactitude, il convient d'abord de nuancer le propos. Les zones tendues ne seront pas impactées de la même manière que les zones rurales ou périphériques. L'immobilier neuf tirera son épingle du jeu avec les nouvelles normes et des logements à faible consommation énergétique. De plus, les biens ne présentant aucun défaut se vendront mieux et plus rapidement que ceux situés en rez-de-chaussée, dans une zone bruyante ou sans ascenseur, par exemple. La baisse des prix dans les zones moins tendues présente ensuite un gisement d'opportunités pour ceux qui souhaitent acquérir leur résidence principale ou secondaire, ou bien tout simplement investir dans la pierre.

La valeur refuge de la pierre et sa résilience face aux différentes crises en font donc de sérieux atouts dans le panorama des placements qui se dessine demain.

L'immobilier commercial dans l'attente de la reprise

Les commerces traditionnels ont tourné au ralenti durant la période de confinement et il n'est pas certain que la perte de recettes soit intégralement compensée par un effet de rebond au moment de la reprise. La baisse de pouvoir d'achat est par ailleurs à anticiper, compte tenu des plans sociaux et des coupes budgétaires qui devraient être annoncées par les entreprises à l'automne.

La reprise progressive faisant suite à plusieurs mois au cours desquels les locaux commerciaux n'ont pas réalisé de chiffre d'affaires pourraient être libérés, avec une possible renégociation des loyers favorable aux nouveaux locataires.

La logistique, le bureau prime1 et le résidentiel relativement épargnés

Les déplacements restants déconseillés, le boom du e-commerce pendant le confinement devrait se poursuivre au cours des prochains mois. Cette situation bénéficie particulièrement au secteur de la logistique, par exemple aux entrepôts situés à proximité des centres-villes. Porté par la flambée du e-commerce, le marché de la logistique et de l'entrepôt se présente ainsi comme un actif résilient et pourrait offrir de beaux rendements.

Les meilleurs actifs de bureaux (prime), c'est-à-dire ceux bénéficiant des meilleurs emplacements, ne devraient pas souffrir du développement du télétravail car ils continueront d'accueillir les sièges des grandes entreprises et ETI (entreprises de taille intermédiaire).

Enfin, le résidentiel ne devrait pas subir de décrochage massif. La baisse de prix devrait être contenue entre 5 et 10 % selon Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), interrogé par Le Revenu2.

Les biens sans défaut se vendront ainsi plus rapidement du fait du réajustement de l'offre et de la demande. Parallèlement, les critères de recherche devraient évoluer en plusieurs directions. Conséquence du confinement, les appartements bénéficiant d'un extérieur ainsi que les maisons avec jardin seront privilégiés, et les acquéreurs devraient se reporter sur des maisons en périphérie des grandes villes. Les surfaces extérieures deviennent un critère de choix essentiel de l'immobilier résidentiel au détriment de logements plus exigus. Même si les balcons et terrasses de moins de 10 m2 ne présentent pas d'impact significatif sur les prix des appartements (+4,4 %), le prix du bien peut bondir de 30 % pour les extérieurs de plus de 50 m², d'après LeFigaro.fr.

De plus, les mois à venir permettront de confirmer l'attrait pour les villes moyennes ou même pour la campagne. Le développement du télétravail devrait également conduire les acheteurs à rechercher « une pièce en plus » pour travailler depuis chez eux et à privilégier l'espace au détriment de la centralité. En ce qui concerne le rythme des transactions, les agents immobiliers observent une augmentation des demandes d'estimations du fait des séparations de couples. Ces divorces pourraient profiter aux acquéreurs en quête d'une opportunité de vendeurs souhaitant céder rapidement leur bien, quitte à faire des concessions sur le prix de vente.

L'immobilier de luxe : un segment de marché plutôt résilient

Les biens haut de gamme font figure de valeur refuge. Qu'il s'agisse de grandes propriétés « au vert » ou d'appartements situés en hyper-centre-ville, ce type de bien ne connaît pas la crise. Ces derniers bénéficient même d'un effet de report d'une partie de la clientèle aisée britannique du fait du Brexit. Aucun bouleversement majeur de la demande n'est à anticiper sur le marché de l'immobilier de luxe, le pouvoir d'achat des acquéreurs de biens de prestige étant relativement stable malgré la crise. En revanche, notons un pouvoir de négociation accru.

L'impact de la crise sera donc différent selon le type de bien. La période est propice aux acheteurs disposant d'un capital à investir. Quel que soit l'actif considéré, il y aura des opportunités à saisir.

Tenez-vous prêt et n'hésitez pas à en parler à votre conseiller bancaire !