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Pourquoi louer en meublé non professionnel ?

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Entre la location meublée non professionnelle et la location vide, nous pouvons parfois hésiter. Pourtant le régime micro qui s'applique en LMNP offre une fiscalité plus avantageuse que celle du régime micro-foncier.

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3 questions, 3 réponses pour tout savoir !

1. Pourquoi le régime micro de la location meublée non professionnelle est plus avantageux ?

Les gains tirés d'une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que ceux tirés au titre d'une location vide entrent dans le champ des revenus fonciers.

Dans les deux cas, les recettes sont soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu, mais le calcul de la base imposable diffère selon le régime.

Le régime micro qui s'applique en LMNP est le micro-BIC. La fiscalité relative au régime micro-BIC est plus avantageuse que celle du régime micro-foncier :

  • au régime micro-BIC, un abattement de 50 %, représentatif des charges est pratiqué sur les recettes. Cet abattement est porté à 71 % s'agissant les meublés de tourismes classés et les chambres d'hôtes.
  • Cet abattement n'est que de 30 % dans le cadre du régime micro-foncier.

De plus, le plafond pour bénéficier du régime micro est bien plus élevé en LMNP (70 000 €) qu'en location nue (15 000 €).
Lorsque les conditions d'application du régime micro sont remplies, le régime s'applique par défaut.

Toutefois, en location nue comme en location meublée, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition, si le contribuable y a un intérêt. Sous le régime LMNP, l'option doit être exercée avant le 1er février de l'année de réalisation des revenus, et l'option peut être révoquée chaque année. En revanche, l'option pour le régime réel dans le cadre des revenus fonciers engage le contribuable pour 3 ans. Elle est à formuler dans la déclaration des revenus concernés.

2. Qu'en est-il du régime réel d'imposition de la LMNP ?

Le contribuable peut déduire ses charges pour leur montant réel. La liste des charges admises en déduction est toutefois plus restreinte en location nue qu'en location meublée... À titre d'exemple, les frais d'acquisition (notaire, agence) sont déductibles en LMNP et non en location nue. De même, en LMNP, il est possible d'amortir le bien et les meubles le garnissant. Si les amortissements ne peuvent créer de déficit, ils sont reportables sans limite et peuvent annuler les recettes pendant de nombreuses années, générant ainsi une imposition nulle.
En revanche, le déficit constaté en LMNP ne s'impute pas sur le revenu global, mais seulement sur les revenus d'activité de location meublée non professionnelle, de l'année en cours ou des dix années suivantes... Les déficits fonciers peuvent, quant à eux, s'imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (hors frais financiers). L'excédent éventuel est alors reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

3. Faut-il craindre l'imposition des plus-values en LMNP ?

Non car en LMNP, comme en location nue, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elles bénéficient ainsi d'abattements pour durée de détention. Les amortissements déduits ne donnent pas lieu à taxation. Notons que pour ces LMNP, le taux d'imposition est de 19 %, en plus des prélèvements sociaux, 17.2 %.