Le viager, une piste à envisager

Dans le contexte d’après-crise, aucune piste n’est à négliger. Le viager recèle un certain nombre d’opportunités. Comment fonctionne ce mécanisme et quels sont ses atouts ?

Du point de vue du vendeur, le viager permet de s’assurer une rente venant compléter ses revenus. Du point de vue de l’acheteur, c’est l’opportunité d’acquérir un bien à moindre prix. Un pari gagnant-gagnant, à condition de bien connaître les avantages et inconvénients de cette formule.

Le viager, une formule protectrice pour les seniors...

Il existe deux formes de viager : le viager libre et le viager occupé. Le premier cas est extrêmement rare, raison pour laquelle nous nous focaliserons aujourd’hui sur le viager occupé.

Dans cette configuration, le vendeur perçoit un certain montant lors de l’acquisition et continue d’occuper les lieux après la vente. Pendant toute la durée d’occupation et jusqu’à son décès, il se voit verser une rente mensuelle, estimée dès le départ. Pendant toute cette période, l’acquéreur (ou débirentier) demeure libre de revendre son bien à tout moment.

Le viager est une formule très protectrice pour les seniors vendeurs. Elle leur permet en plus de rester chez eux, d'optimiser leur succession, protéger leurs proches et enfin de bénéficier d'un complément de revenus, très utile pour faire face aux dépenses supplémentaires liées à la crise sanitaire : livraison de repas, visites à domicile.

et avantageuse pour les acquéreurs

Du point de vue de l’acquéreur, le viager permet aussi de profiter de certains avantages, notamment celui de réaliser une acquisition immobilière en répartissant le coût sur la durée. Il est ainsi en capacité d’optimiser son apport personnel. Le viager permet d’investir avec un apport réduit et de diversifier son épargne en affectant le surplus éventuel d’apport à d’autres placements.

L’acquéreur peut aussi effectuer une opération intéressante si le montant cumulé du versement initial et de la somme des rentes est inférieur à la valorisation totale du bien. Dans le cas d’un viager occupé, il peut aussi espérer profiter d’une décote à l’achat non négligeable.

Enfin, le viager permet de bénéficier de frais attractifs.

• Il n’y a, par exemple, pas de frais supplémentaires à prévoir en ce qui concerne un éventuel crédit immobilier. L’acquéreur peut prélever les rentes mensuelles sur ses revenus récurrents, comme il l’aurait fait pour ses mensualités de crédit mais sans avoir à régler les intérêts ni l’assurance emprunteur.
• De plus, le viager permet de réduire les frais de notaire. Ces derniers sont en effet calculés sur la valeur fiscale de référence estimée à 60 % du prix du bien et non 100 % comme dans le cas d’un achat classique. Les 40 % restants correspondent au droit d’usage équivalent de l’usufruit dans le cas d’un viager occupé.

Achat en viager : quels points de vigilance ?

Il existe toutefois un certain nombre de points de vigilance à ne pas sous-estimer pour tirer pleinement profit du viager.

1. Premier point, le montant de la rente. Si celui-ci est trop élevé et que le vendeur continue d’occuper le bien pendant une durée longue, l’acheteur risque de « surpayer » le bien. Le viager comporte une part d’aléa et nécessite donc une étude précise du marché immobilier local, réalisée en amont.
2. Deuxième point, les dépenses liées aux gros travaux. Si l’entretien courant est à la charge de l’occupant, les réparations les plus importantes sont assumées par l’acquéreur. Un budget est donc à prévoir dans le montant global de l’opération. Il est par ailleurs recommandé d’effectuer une visite du bien, avant l’achat, en compagnie d’un architecte ou d’un professionnel du bâtiment. Le cas échéant, les dépenses indispensables devront venir en déduction de la valorisation du prix du bien.
3. Troisième point, la jouissance du bien différée dans le temps. Le viager peut constituer une opportunité, notamment pour un jeune investisseur à l’aise dans son logement actuel mais désirant à terme s’agrandir. Compte tenu de l’incertitude liée à la date à partir de laquelle il sera possible de profiter pleinement du bien, mieux vaut prévoir un emménagement à horizon de plusieurs années.

Le viager est un mode d’acquisition plus complexe que l’achat immobilier traditionnel. Il est donc conseillé de faire appel à un spécialiste du viager avant de se lancer.