Quel dispositif d’investissement immobilier pour quel projet ?
Pour préparer sa retraite, réduire son impôt sur le revenu, rechercher un complément de revenus ou diversifier son patrimoine, investir dans l’immobilier locatif est une option à étudier.
Investir dans le neuf
En choisissant d’investir dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le montant de la réduction diffère selon la durée sur laquelle vous vous engagez à louer le bien, et est réparti par parts égales sur la durée d’engagement de location.
| 6 ans | 12% |
|---|---|
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
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Investir dans l’ancien
Déficit foncier – principe : si vos revenus fonciers relèvent du régime réel, vous retranchez des loyers perçus les diverses charges déductibles (intérêts d’emprunt, dépenses de rénovation et d’entretien, impôt foncier, honoraires de gestion, etc.) liées au bien loué.
Si celles-ci sont supérieures aux recettes, vous êtes en situation de déficit foncier. Vous pouvez imputer ce déficit (hors intérêts d’emprunt) sur vos autres revenus imposables (salaires, dividendes, etc.) dans la limite de 10 700 €.
Par ailleurs, vous pouvez peut-être bénéficier de différentes aides :
- prêts aidés,
- subventions pour le financement de travaux d’économies d’énergie auprès de votre collectivité territoriale.
Renseignez-vous auprès de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat).
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Investir pour louer en meublé
Si vous souhaitez investir dans des résidences de services pour étudiants, pour personnes âgées1, vous pouvez combiner une réduction d’impôt à l’achat (dispositif Censi-Bouvard) et une fiscalité favorable pour vos loyers avec le régime de la Location meublée non professionnelle (LMNP).
Principe : le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt au taux de 11% répartie sur 9 ans et plafonnée à 33 000 € (et vous pouvez récupérer le montant de la TVA supportée à l’acquisition si la location y est assujettie). En contrepartie, vous vous engagez à donner le logement en location pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence.
| Durée de location | 9 ans |
|---|---|
| Réduction d’impôt | 11% (plafond 33 000 €) + récupération de TVA |
3 points à retenir sur le dispositif Censi-Bouvard :
- Contrairement aux dispositifs Pinel ou Scellier, il n’y a pas de contrainte de zonage dans le dispositif Censi-Bouvard.
- Trois types de résidences sont éligibles :
- les résidences étudiantes, que l’on appelle également résidences de services pour étudiants,
- les résidences de services pour les personnes âgées ou handicapées (EHPAD),
- les résidences d’accueil et de soins.
Dorénavant, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles.
- Il n’y a ni plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire à respecter dans le cadre de logements meublés en loi Censi-Bouvard 2022.
Investir en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine
Si vous aimez les vieux immeubles des centres-villes historiques, le dispositif loi Malraux peut vous aider dans votre projet. Il s’agit d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés (dont la qualité est suivie par un architecte des bâtiments de France) dans la limite de 400 000 € par période de 4 ans. Le bien que vous achetez doit être :
- Situé soit en secteur sauvegardé, soit en zone de protection du patrimoine (ZPPAUP).
- Loué nu à usage de résidence principale pendant une durée de 9 ans.
Important : la réduction n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
| Secteur sauvegardé | 30% |
|---|---|
| ZPPAUP | 22% |
La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux et accordée au titre de l’année du paiement des dépenses. La fraction de réduction d’impôt qui excède le montant d’impôt dû est reportable sur l’impôt des trois années suivantes.
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