Logement

Rénover un appartement : est-ce fiscalement intéressant ?

Je souhaite investir dans un bien ancien à rénover afin de le mettre en location. Certains dispositifs me permettent de bénéficier d'avantages fiscaux dans le cadre de travaux de rénovation. Quelle est la meilleure stratégie d'investissement à adopter, en fonction de mon projet et de mon profil fiscal ? Nos réponses.

Coup de pouce fiscal pour la rénovation d'un appartement ancien

Si vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez, vous pouvez réaliser des travaux de réparation, d'entretien et/ou d'amélioration du bien, qui sont considérés comme des charges (ou dépenses). Lorsqu'elles sont plus importantes que les loyers perçus, on parle de déficit foncier.

Ce déficit foncier va venir diminuer, dans la limite de 10 700 € par an1, vos revenus locatifs, à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.

Les travaux déductibles des revenus fonciers

Un certain nombre de travaux de réparation, d'entretien et/ou d'amélioration du bien sont des charges déductibles de vos revenus fonciers. Parmi lesquels :

  • la rénovation de la toiture, d'une cuisine ou d'une salle de bains
  • le remplacement du système de chauffage central.

Un avantage fiscal qui ne s'applique cependant pas aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (terrasse, aménagement des combles, etc.).

Les travaux de rénovation énergétique sont déductibles au même titre que les autres dépenses : s'ils sont considérés comme des dépenses d'entretien et d'amélioration du logement (attention, les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles pour les locaux professionnels). S'ils sont considérés comme des travaux de reconstruction, les travaux de rénovation énergétique ne sont a priori pas déductibles.

Deux dispositifs fiscaux à privilégier en cas de lourds travaux

Le bien que vous souhaitez rénover se situe dans un immeuble classé ou dans une zone sauvegardée ? Si vos travaux dépassent le seuil du déficit foncier, mieux vaut privilégier les dispositifs Malraux et Monuments historiques dont voici les avantages fiscaux :

  • La loi Malraux vous fait bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% à 30%1, calculée sur le montant des travaux et pouvant s'étaler sur une durée de quatre ans, dans la limite de 400 000€1. La condition est de louer le bien pendant 9 ans1.
  • Le dispositif Monuments historiques vous permet de déduire de votre revenu global l'intégralité des dépenses de travaux liées à l'entretien et aux réparations. Les autres charges sont déductibles à 100%1 si le bien est loué ou ouvert au public. En contrepartie, vous vous engagez à le conserver pendant 15 ans1.

Investir en centre-ville avec la loi Denormandie

Ce dispositif de défiscalisation s'applique aux biens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, dans les centres-villes de 222 communes françaises où les biens immobiliers sont particulièrement dégradés. Vous vous engagez à louer votre logement à une personne qui en fera sa résidence principale sur une période de 6, 9 ou 12 ans3, en respectant les plafonds de loyers et de ressources établis par l'administration fiscale.

Le montant de la réduction d'impôt est calculé en fonction de la durée de location (12%, 18% ou 21%)3. Les travaux doivent représenter au moins 25%3 du coût de l'opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 €3.

Et si je loue mon logement rénové ?

Jusqu'au 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier de l'avantage fiscal Pinel dans l'ancien si le logement est situé en zone A bis, A et B1, dès lors que vous avez effectué d'importants travaux de rénovation énergétique dans le bien.

La réduction d'impôt s'élève, comme pour la loi Pinel dans le neuf, à 12%, 18% ou 21% pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans1.

1 Bulletin officiel des Finances publiques-Impôts (BOFiP-Impôts).

2 www.service-public.fr

3 Selon economie.gouv.fr (le portail du ministère de l'Économie et des Finances).