Immobilier : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Fixer une enveloppe maximale globale pour l’opération d’achat immobilier

L’apport personnel

L’apport personnel correspond à la somme d’argent personnel dont vous pouvez disposer pour votre achat immobilier. Vous n’êtes pas obligés de placer toutes vos économies dans votre investissement. Il est même vivement recommandé de conserver une épargne de sécurité, en cas de travaux imprévus par exemple.

Cet apport personnel peut éventuellement être complété par une donation des parents souhaitant aider leurs enfants (donation notariée, don manuel). En cas d’achat à plusieurs (concubins, époux, indivision), il faut informer le notaire de l’origine des fonds (emprunt, argent commun, fonds propres à l’un des acheteurs) pour qu’il puisse déterminer les quotes-parts de propriété de chacun.

La capacité de remboursement

Votre capacité de remboursement correspond à la somme que vous êtes en mesure de rembourser à votre banquier dans le cadre de votre emprunt immobilier, sans mettre en péril l’équilibre de votre budget quotidien. Cette somme permettra de déterminer le montant maximum de votre emprunt.

On estime la capacité de remboursement à environ 30% des revenus. Il faut cependant étudier chaque cas en fonction du montant des revenus, du style de vie, des projets professionnels ou personnels, et des charges (enfants à faire garder, impôts, loisirs, nourriture, assurances, etc.).

L’enveloppe globale

Le montant cumulé de votre apport et de votre emprunt vous donnera le montant maximum de votre investissement immobilier. Cette enveloppe doit couvrir l’ensemble du prix et des frais liés à la vente : commission d’agence, frais de vente chez le notaire, prorata de taxe foncière et de charges de copropriété, travaux. Au-delà de cette enveloppe, votre investissement serait considéré comme déraisonnable.

Savoir ce que l’on cherche, et où le chercher

Déterminer les caractéristiques du bien recherché

En fonction de la composition de votre famille, des meubles que vous souhaitez absolument conserver, de vos activités (piano, bricolage, etc.), déterminez le nombre de pièces minimal et la superficie dont vous avez besoin. Pensez aussi à vos impératifs en matière de cave, grenier ou garage, et n’oubliez pas les extérieurs : jardin, cour, balcon. Tous ces éléments vous permettront d’affiner vos recherches, et de ne pas perdre de temps en visites inutiles.

Déterminer la zone géographique souhaitée

Selon vos impératifs professionnels, la présence d’enfants scolarisés, la proximité de la famille, choisissez non seulement la ou les communes dans lesquelles vous envisageriez de vous installer, mais ciblez également le quartier. Tenez compte des écoles, des commerces, et de la proximité des axes routiers. N’hésitez pas à concentrer vos recherches autour des lignes de transports publics, très utiles si vous êtes sans voiture ou pour les adolescents non motorisés.

Optimiser les visites

Pour chaque visite concluante, notez précisément, dès la fin, les éléments qui pourraient donner lieu à question ou à discussion : présence d’humidité, éléments de cuisine compris dans la vente, état des peintures, état des parties communes pour les appartements, etc. Tout peut se négocier. Même si c’est parfois délicat, demandez si vous pouvez prendre des photos et pensez à établir une liste de questions pour la visite suivante (âge de la chaudière, de la toiture, présence du tout-à-l’égout, gros travaux de copropriété votés).

Pour les biens en copropriété, il faudra également demander copie des 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Si votre vendeur les a déjà fait établir, demandez également la copie des diagnostics obligatoires (diagnostic de performance énergétique, plomb, amiante, etc.). La vente ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics immobiliers. En effet, ces derniers visent à informer l'acquéreur sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter.

Si la deuxième visite est concluante, et que vous avez trouvé la réponse à toutes vos questions, n’hésitez pas à demander une troisième visite en présence d’un professionnel du bâtiment pour chiffrer d’éventuels travaux. Celui-ci saura également attirer votre attention sur des éléments qui auraient pu vous échapper.

Penser à la revente future

Certains biens sont vraiment atypiques, et vous pourriez avoir un réel coup de coeur. Ne vous emballez pas trop vite et pensez à la revente future. Pensez aussi à faire chiffrer les gros travaux par une entreprise que vous aurez démarchée personnellement. Les éventuels devis fournis par le vendeur peuvent être anciens, ou établis par une entreprise ayant mauvaise réputation.

Renseignez-vous en mairie sur les travaux envisagés aux alentours. La présence d’une future déchetterie, par exemple, pourrait fortement faire baisser la valeur de l’immeuble. C’est également auprès de la mairie que vous apprendrez si d’éventuels travaux d’extension sont possibles.

Se mettre d’accord sur tous les éléments importants avec son vendeur

Signer une offre écrite

Une fois votre future habitation choisie, il faut négocier. Si vous trouvez un accord avec votre vendeur, formalisez-le sous forme d’une offre écrite, mentionnant le prix en chiffre et en lettre. Cette offre vous engage à acheter le bien si le vendeur l’accepte. N’hésitez pas à limiter l’offre dans le temps (offre valable 8 jours par exemple), pour éviter que votre vendeur ne continue à chercher un autre acquéreur sans que vous soyez libéré.

Précisez que la vente ne sera définitive qu’une fois les conditions d’usage réalisées, et ajoutez éventuellement les points de négociation importants (date de libération de la maison, éléments mobiliers inclus dans la vente, prise en charge de certains travaux, etc.). Précisez également que l’acceptation de l’offre devra se faire par courrier recommandé avec accusé de réception, pour lui donner une date certaine.

Régulariser le compromis de vente

Si vous passez par une agence, c’est cette dernière qui rédigera le compromis de vente. A défaut, rapprochez-vous au plus vite de votre notaire et/ou de celui de votre vendeur pour qu’il rédige et régularise le compromis de vente. Rappelez bien au rédacteur les conditions particulières à insérer dans le compromis, celui-ci valant vente définitive (sous réserve du délai de rétractation dont dispose l’acquéreur). C’est aussi le rédacteur qui sera tenu de s’assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires ont été établis.

Ils doivent vous être communiqués, puis annexés au compromis et à l’acte de vente définitif. La condition suspensive de prêt sera également encadrée dans ce compromis. Ne tardez pas à procéder aux démarches bancaires, le dépassement du délai de réalisation de la condition signifiant que vous ne pourrez plus refuser l’achat, même en cas de non-obtention de votre prêt.

Faire établir l’acte par un notaire

Dans le compromis de vente, le vendeur et/ou l’acquéreur désignent leur notaire. Il peut s’agir du même, mais chacun peut souhaiter être représenté par le sien. Si l’agence a rédigé le compromis, c’est à l’agent immobilier de transmettre le compromis de vente au(x) notaire(s). Au début de l’instruction du dossier, une provision sur frais est demandée à l’acquéreur. Cette provision s’imputera sur les frais de vente demandés par le notaire.

Pendant l’instruction du dossier, vous ne restez pas inactif, puisque vous devez procéder aux démarches auprès de votre banque. Votre notaire vous demandera également la communication de certaines pièces (fiche de renseignements, copie du livret de famille, copie du contrat de mariage, etc.). Pour que votre achat se déroule au mieux, procédez à ces formalités au plus vite.

En fin d’instruction du dossier, vous recevrez un projet de l’acte. Etudiez-le bien, pour poser les bonnes questions lors de la signature de la vente définitive, et être ainsi pleinement informé de ce pour quoi vous vous engagez.

Les clauses suspensives : des exceptions à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté). Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave.

Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées. Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.