Logement

Colocation : bien rédiger mon contrat de location unique

J'aimerais proposer mon bien immobilier à la colocation. Avant de m'engager, je souhaiterais comprendre comment fonctionnent les différents types de baux. Serai-je mieux protégé en optant pour un bail unique plutôt qu'un bail individuel ? J'aimerais faire le point.

Bail unique ou bail individuel, j'aimerais comprendre la différence

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le choix entre deux options :

  • le bail individuel signé avec chacun des colocataires,
  • le bail unique regroupant dans un seul document la signature de tous les membres de la colocation.

Avec le contrat individuel, chaque bail est distinct. Chaque locataire paie sa quote-part du loyer, des charges et de la caution, indépendamment des autres colocataires.

Que dois-je mentionner dans mon bail unique de colocation ?

Le contrat de colocation unique, formalisé par écrit, doit préciser :

  • votre nom et votre domicile,
  • les noms des locataires,
  • la date de prise d'effet et la durée du contrat,
  • la nature, la destination et la surface habitable des locaux,
  • le montant et les modalités de révision du loyer
  • les règles de paiement du loyer,
  • le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire,
  • le montant du dépôt de garantie.

Comment fixer le montant du dépôt de garantie ?

Le principe est le même que pour une location classique.

  • Si votre bien en colocation est loué vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges.
  • Si votre bien en colocation est loué meublé, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer.

La clause de solidarité est-elle automatique en colocation ?

La loi le dit clairement : « la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée » (article 1202 du Code Civil). La clause de solidarité doit donc être mentionnée noir sur blanc dans le contrat de colocation unique.

En prévoyant une clause de solidarité, vous vous protégez contre le risque d'insolvabilité d'un colocataire. Chacun des colocataires devient individuellement et conjointement responsable du paiement de la totalité du loyer et des charges locatives.

Quels documents faut-il annexer à mon bail unique de colocation ?

Comme pour un un bail locatif « classique », le bail de colocation unique doit comporter certaines annexes obligatoires comme :

  • la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,
  • l'état des lieux (réalisé en présence de tous les colocataires),
  • la copie du règlement de copropriété,
  • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs (fournie par les colocataires),
  • le dossier de diagnostics obligatoires,
  • la liste des équipements technologiques (fibre, câble, TNT...),
  • l'existence du droit de rétractation de 14 jours francs si le contrat est conclu à distance,
  • les assurances,
  • les équipements technologiques et de communication,
  • le montant des charges comprises, forfaitaires ou non comprises.