Copropriété

Loi Alur et copropriété : comment fonctionne le fonds de travaux ?

Depuis la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, je dois cotiser pour le fonds de travaux de ma copropriété. À quoi servent ces cotisations exactement ? Qui décide de leur montant ? J'aimerais en savoir plus sur le fonds de travaux et sur les cas d'exonération.

Ma copropriété est-elle concernée par le fonds de travaux ?

Il y a de fortes chances, si votre copropriété comporte plus de 10 lots. Chaque lot est composé d'une partie privée (logement, cave...) et de parties communes (ascenseur, cage d'escalier, couloir...). C'est en vue des travaux à réaliser dans ces dernières qu'est destiné le fonds de travaux prévu par la loi Alur.

Quant aux copropriétés de taille inférieure, elles restent libres de décider de la constitution d'un fonds de travaux. Pour être valable, le vote doit se faire à l'unanimité des copropriétaires.

Ce fonds de travaux vient-il s'ajouter à mes charges de copropriété ?

Oui. Le fonds de travaux est une cotisation qui s'ajoute aux charges du budget prévisionnel de la copropriété.

Mais contrairement aux charges qui concernent les dépenses courantes de maintenance de l'immeuble et de ses équipements, le fonds de travaux instauré par la loi Alur est destiné aux travaux de plus grande ampleur. Il peut s'agir de travaux imposés par la loi ou d'interventions exceptionnelles votées en AG ou dans des cas particuliers initiées par le syndic.

Combien va me coûter ce fonds de travaux ?

Cela dépend du budget prévisionnel de votre copropriété. La loi Alur prévoit que le montant du fonds de travaux représente au moins 5% 1 de ce budget.

Bien sûr, si des travaux importants doivent être effectués dans les parties communes de l'immeuble dans les années à venir, le syndic peut demander des cotisations plus élevées aux copropriétaires.

Quant à votre participation, elle est établie selon les tantièmes que vous détenez (c'est-à-dire le pourcentage de la copropriété qui vous appartient).

Et si je refuse de participer au fonds de travaux ?

Ce n'est pas possible. Le fonds de travaux est une obligation imposée par la loi Alur, et non une option...

En pratique, la loi ne prévoit aucune sanction pour les assemblées de copropriétaires qui refuseraient de constituer un fonds de travaux. Mais si vous êtes seul à faire opposition, le syndic se chargera de vous rappeler vos obligations en la matière. Et en cas de litige, vous pourriez faire l'objet de poursuites de sa part.

Je déménage, vais-je récupérer mes cotisations ?

Non. Si vous vendez votre appartement, les sommes cotisées ne vous seront pas rendues, même si elles n'ont pas encore été employées. Seule exception : s'il s'avère que le besoin de travaux ne s'impose pas dans les dix années à venir.

Vous pouvez aussi essayer de trouver un accord avec l'acheteur de votre appartement. Celui-ci peut vous rembourser tout ou partie du montant des cotisations déjà versées au fonds de travaux de la copropriété. Mais rien ne l'y oblige.