Logement

Propriétaire - locataire : comment dois-je régulariser les charges ?

Je mets mon appartement en location et vais devoir, chaque année, procéder à la régularisation des charges. J'aimerais le faire dans les règles de l'art. Quelles sont les différences entre charges réelles et forfait ? Et entre une location vide et meublée ?

Qu'est-ce que les charges locatives ?

En tant que propriétaire bailleur, vous réglez tout au long de l'année différentes dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement de votre bien immobilier.

Ces charges englobent, selon les cas :

  • l'entretien des espaces extérieurs, des parties communes et des ascenseurs,
  • la consommation d'eau,
  • le chauffage collectif,
  • certaines taxes et redevances (comme l'enlèvement des ordures ménagères).

Comment puis-je récupérer ces charges locatives ?

Pour récupérer ces charges, vous devez ajouter une provision sur charges ou des charges forfaitaires au montant du loyer. Votre locataire vous les verse chaque mois, en plus du loyer.

Pour calculer le montant de ces charges, basez-vous sur les dépenses de l'année passée. Autre option : vous pouvez vous appuyer sur le budget prévisionnel, si votre bien fait partie d'une copropriété.

Charges locatives réelles ou forfait : quelles différences ?

Lorsque les charges sont au réel, ce qui est le cas dans le cadre d'une location vide, vous prélevez chaque mois une « provision pour charges » en plus du loyer. Cette provision est ensuite régularisée chaque année, en calculant la différence entre le montant versé par le locataire et le total des charges réelles.

Lorsque les charges sont forfaitaires, ce qui est parfois le cas dans le cadre de la location meublée ou la colocation, vous fixez le montant de la provision, une fois pour toutes. Aucune régularisation n'est possible.

Comment faire pour régulariser mes charges locatives ?

Une fois par an, vous devez procéder à la régularisation des charges locatives.

  • Si la provision versée par le locataire excède le montant réel de vos dépenses, vous serez tenu de rembourser le trop-perçu.
  • Si la provision n'est pas suffisante, vous êtes en droit de demander un complément.

En cas d'oubli, vous pouvez régulariser les 3 dernières années de loyer au maximum. De son côté, votre locataire a le droit de vous demander une régularisation des charges des années précédentes.

Comment dois-je avertir mon locataire ?

Un mois avant la régularisation des charges locatives, votre locataire doit recevoir un décompte détaillé. Le document doit contenir toutes les dépenses engagées.

Si votre logement fait partie d'une copropriété, la répartition s'effectue en fonction du règlement de copropriété.

À la fin du bail, dans les immeubles en copropriété, en attendant le récapitulatif annuel et la prochaine régularisation, vous pouvez retenir jusqu'à 20%1 du dépôt de garantie versé par le locataire. Vous devrez, après réception de l'arrêté des comptes de l'immeuble, lui rendre la différence entre le montant retenu et les sommes effectivement payées.