Les différents dispositifs fiscaux
Selon votre situation et le type de bien dans lequel vous choisirez d'investir, vous pourrez par exemple bénéficier de l'un des dispositifs suivants1
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Ce type de location consiste à louer un bien immobilier meublé, destiné à l'habitation, afin d'en percevoir les loyers. Elle peut être réalisée en direct ou par l'intermédiaire d'une société d'exploitation, et permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse : abattement forfaitaire sur les revenus de 30%, qui peut être porté à 50% pour certains biens (meublés de tourisme classés, chambres d'hôtes, hébergement de longue durée) ou déduction d'un amortissement au régime réel.
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La loi Malraux
Elle permet d'investir au sein d’un programme qui sera totalement réhabilité, situé au cœur d'un site patrimonial remarquable. La rénovation de ces immeubles permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% ou 30% du montant des travaux selon la situation. Ces investissements permettent de générer une économie d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, retenus dans la limite de 400 000 € pour une période pluriannuelle de 4 années.
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L'investissement en déficit foncier
L’investissement immobilier en déficit foncier consiste à acheter un bien à rénover en vue de le louer. Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers et lorsqu’ils génèrent génèrent un déficit, ce dernier peut être déduit du revenu global du foyer jusqu'à un certain plafond (10 700 € par an).Ce processus va permettre d’agir sur la fiscalité des loyers des logements loués nus ; soit à la fois sur le montant de l’impôt sur le revenu et sur celui des prélèvements sociaux. Une attention est à porter sur la nature des travaux réalisés ; en effet, à titre d’exemple, les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
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Le démembrement temporaire
Cette opération consiste à partager temporairement les droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel. Vous devenez propriétaire d’un bien à prix « réduit », à travers l’achat de sa nue-propriété. Vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat du bien de l’ordre de 30% à 40%. En contrepartie, le bailleur institutionnel dispose de l’usufruit du bien, il va donc utiliser le bien et en tirer les revenus (loyers) pendant une certaine durée. Cette dernière est déterminée contractuellement dès le départ et s’établit en général sur plus de 15 ans. À l’échéance, vous devenez pleinement propriétaire ; c’est-à-dire que vous récupérez l’usufruit ; sans formalité ni fiscalité.
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Les Monuments Historiques
Ce dispositif consiste à faire l’acquisition d’un bien dans un immeuble inscrit, classé ou labélisé au titre des « Monuments Historiques », nécessitant d'importants travaux de restauration. L’avantage fiscal dépend de la mise en location et de l’occupation du bien par son propriétaire. Nous retiendrons que dans la grande majorité des cas, l’investisseur n’occupe pas les lieux et met le logement en location afin d’en tirer des revenus. Dans ce cas, le déficit généré par les travaux nécessaires à la restauration de l'immeuble sera déductible du revenu global du foyer sans plafonnement.
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