L’achat d’un bien immobilier à visée locative constitue l’un des choix les plus cruciaux en matière d’investissement. Le montant est conséquent et la rentabilité doit être soigneusement étudiée. Pour cela, vous devez avoir en tête 5 principes de base. Les voici...
PENSEZ ÉCONOMIES D’IMPÔTS
Les dispositifs Malraux, Censi Bouvard, Pinel ou Denormandie ont été imaginés par l’État pour « doper » l’investissement locatif. Leurs avantages sont principalement fiscaux : Le dispositif dit Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés et qui s'engagent à les donner en location nue à usage d'habitation principale du locataire, pour une durée minimum de six ans et dans le respect de plafonds de loyer et de ressources*.
Quant au dispositif Denormandie, il rend désormais éligibles au dispositif Pinel les acquisitions de certains logements situés dans le centre des communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation du territoire ou dans le centre de communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué.
Ce nouveau volet permet donc de sortir du cadre géographique des zones A, Abis et B1 initialement prévu dans le dispositif Pinel.
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, l'investissement doit porter sur un immeuble qui fait ou qui a fait l'objet de travaux soit de rénovation visant à améliorer ses performances énergétiques, soit de transformation en logement. Il est nécessaire que les travaux en question soient réalisés par une entreprise et qu'ils représentent au moins 25% du coût de l'opération.
ATTENTION AU PRIX D’ACHAT !
Les dispositifs énoncés ci-dessus sont certes attractifs, mais certains promoteurs immobiliers en profitent pour faire grimper le prix de vente. Si vous achetez un bien 300 000 euros et qu’il vaut plutôt dans les 220 000/240 000 euros comparé au prix du marché, votre économie d’impôt sera annihilée par ce prix d’acquisition élevé. Donc, comparez et évitez de vous jeter, par exemple, sur « le premier Pinel venu » !
CHOISISSEZ UNE VILLE ET UN QUARTIER PORTEURS
Vous devez prendre un soin particulier à rechercher un « bien d’avenir ». Son profil ? Il est situé dans une ville dynamique marquée par un afflux récent important de population. La proximité avec les commerces, les transports, les écoles et les universités sera un plus. On pense ici à l’une des 21 métropoles françaises : les zones périurbaines jouxtant les grandes villes sont particulièrement prisées car en plein essor. À méditer...
OPTEZ POUR LA GESTION LOCATIVE
La collecte de vos loyers, la prise en charge des petits et gros dégâts... ça prend du temps ! Confiez plutôt à votre agence immobilière, notaire ou syndic la gestion locative de votre bien. Ce type de prestation ne vise pas seulement à vous décharger des soucis. Cela vous permet d’optimiser votre investissement en vous assurant une qualité de démarches très « pro ». Vous vous dotez notamment d’un expert pour récupérer d’éventuelles créances. Oui, gérer un bien est un métier et pour un coût maximum de 10 % charges comprises et des honoraires déductibles des revenus fonciers, la gestion locative apparaît comme une évidence !
ASSUREZ-VOUS CONTRE LES IMPAYÉS
Gestion locative ou pas, le risque d’impayés est toujours présent, dans toutes les formes de location. C’est pourquoi vous devez vous prémunir et souscrire une assurance Loyers Impayés ou Garantie Locative. Pour un peu plus de 2 % de vos loyers en moyenne, voilà une protection tout simplement indispensable, les loyers pouvant mettre plusieurs années à être recouvrés sans un tel « bouclier ».