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Rénover un bien immobilier ancien : quelles aides ?

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La politique des pouvoirs publics en matière de logement est plutôt orientée vers la construction de logements neufs. Toutefois, certains dispositifs attractifs incitent les particuliers à acheter et rénover des locaux d'habitation anciens, dans un objectif de location. Le point sur les aides et la fiscalité particulières de ce type d'investissement immobilier.

Le déficit foncier : régime de droit commun

Il s'agit d'un mécanisme simple qui consiste à acheter un bien ancien pour le donner en location nue, et à le rénover. Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Les travaux d'amélioration, de rénovation et de réparation des locaux sont pris en compte. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que les intérêts d'emprunt seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

A noter, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global au titre d'une année n'est définitivement acquise que si le bien reste offert à la location au cours des 3 années suivantes. Autrement dit, le propriétaire doit attendre l'expiration d'un délai de 3 ans pour récupérer l'usage du logement ou le vendre sans aucune remise en cause du bénéfice de cette imputation.

Le dispositif Loi Malraux

Mise en place par André Malraux, en 1962, elle a été modifiée à de nombreuses reprises. La Loi Malraux concerne l'achat de biens à rénover situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un quartier ancien dégradé. Il en existe plus de 800 en France.

Ce régime permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 120 000 € pour 400 000 € de travaux, répartie sur 1 à 4 années.

L'immeuble devra faire l'objet d'une rénovation complète, et un engagement de louer nu le bien pendant 9 années devra être pris, en contrepartie de l'économie d'impôt.

Le dispositif Monuments Historiques

Souvent présenté comme la plus attractive des possibilités de défiscalisation dans l'ancien, ce dispositif permet de déduire de son revenu global les travaux et les intérêts d'emprunts contractés, sous réserve de respecter certaines conditions.

Il s'agit en principe de beaux monuments, d'un patrimoine de qualité historique. Cependant, ce type de bien est rare et le prix à l'achat reste élevé. Par ailleurs, les travaux réalisés - sous le contrôle des pouvoirs publics - représentent un coût important.

Le prix de revient final du bien se situera donc bien au-dessus du prix de l'immobilier du secteur.

À noter que le bien doit être conservé pendant 15 ans. Le propriétaire peut l'occuper partiellement mais dans ce cas, l'imputation des travaux et intérêts d'emprunt sur le revenu global sera limitée.

Le bien peut être ouvert à la visite et procurer des recettes imposables, dans ce cas, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers

Le dispositif Denormandie (ou Pinel dans l'ancien)

Il permet d'obtenir une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% du montant de son investissement (en fonction de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans).

Les biens concernés doivent se situer dans l'une des 222 villes du plan « Action cœur de ville ». Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont imposés, déterminés selon la zone de localisation du logement. Ce dispositif (contrairement aux dispositifs précédents) est pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 €.

En conclusion

Si vous souhaitez investir dans de l'ancien, il existe différentes possibilités que vous pouvez étudier avec votre conseiller.