Logement

Puis-je acheter seul(e) un bien immobilier sous le régime de la communauté ?

Je suis marié(e) sous le régime de la communauté de biens, sans contrat de mariage, et je dispose de fonds d'origine personnelle. Puis-je les utiliser pour devenir le seul propriétaire d'un bien immobilier ? Cela peut-il poser problème au niveau juridique ? Que faire si mes fonds propres sont insuffisants pour financer cet achat ?

Qu'implique le régime matrimonial de la communauté ?

La communauté réduite aux acquêts ou régime de la communauté est le régime matrimonial français qui s'applique lorsqu'il n'y a pas de contrat de mariage.

Les biens que vous possédiez avant de vous marier n'appartiennent qu'à vous. Tout comme ceux que vous recevez par donation ou succession pendant votre mariage.

Les achats réalisés en commun avec votre conjoint(e), pendant le mariage (à crédit ou comptant) vous appartiennent à tous les deux.

Puis-je utiliser mon argent pour acheter seul un bien immobilier ?

Vous souhaitez utiliser des fonds qui vous sont propres pour financer l'achat de votre bien immobilier et en devenir ainsi le seul propriétaire ? Vous devez alors demander au notaire d'indiquer l'origine des fonds en marge de l'acte d'achat. Cela s'appelle :

  • Une déclaration d'emploi, lorsque les sommes que vous utilisez sont héritées ou reçues suite à une donation ou une succession.
  • Une déclaration de remploi lorsque vous réinvestissez des sommes perçues suite à la vente d'un bien propre.

La déclaration d'emploi ou de remploi reste la preuve authentique que vous êtes - et resterez même en cas de divorce - le seul propriétaire du logement.

Il s'agit d'un acte unilatéral qui ne nécessite pas l'accord de l'autre conjoint. Sans cette déclaration, et même si vous êtes en mesure d'apporter la preuve de l'origine des fonds, la jurisprudence considère que le bien est commun.

Et si mes fonds propres sont insuffisants pour acheter un bien ?

Si vous achetez un bien valant 200 000 € (frais compris) et que vous ne disposez que de 150 000 € d'argent propre, les 50 000 € restant sont financés par la communauté (au moyen d'économies réalisées pendant le mariage ou d'un emprunt bancaire). Dans ce cas, sous réserve que l'acte contienne une déclaration d'emploi ou de remploi, vous serez le seul propriétaire du bien. Mais la communauté qui a financé le quart du bien a droit à une « récompense », autrement dit à être remboursée un jour.

Lors de la liquidation du régime, en cas de divorce par exemple, votre époux(se) a droit à la moitié de la part financée par la communauté, soit 1/8e de la valeur actuelle du bien dans ce cas précis.

Que faire si j'ai oublié de faire une déclaration d'emploi ou de remploi ?

Vous avez oublié de mentionner dans l'acte d'achat du bien que les fonds vous appartenaient en propre ? Vous pouvez encore faire une déclaration d'emploi ou de remploi mais, dans ce cas, vous devez obtenir le consentement de votre époux(se).

Existe-t-il des cas particuliers ?

Si vous êtes détenteur de stock-options, la Cour de cassation les a qualifiées de « biens propres par nature », dans un arrêt du 9 juillet 2014.

Concernant les jeux de hasard, les gains sont communs s'ils sont liés à votre compétence ou à celle de votre époux(se) (joueur de poker professionnel par exemple) ou si le ticket de loto a été acheté avec l'argent du ménage. En revanche, si le titre de participation vous a été remis sans contrepartie, vous conservez les gains. Si vous découvrez un trésor, la moitié revient à votre époux(se).