Capacité d’emprunt : combien pouvez-vous emprunter pour votre projet immobilier ?

Pourquoi estimer sa capacité d’emprunt pour un projet immobilier ?

La capacité d’emprunt est votre aptitude à faire face aux échéances d’un crédit. Elle correspond à la somme que vous êtes capable de supporter et que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges. Estimer votre capacité d’emprunt en amont de votre projet immobilier permet d’éviter les refus de prêt, de cibler le bon bien et de gagner du temps dans vos démarches.

Avant de vous accorder un prêt, la banque étudie votre dossier en prenant en compte plusieurs éléments :

• votre capacité d’emprunt ;
• votre taux d’endettement ;
• ou encore votre apport personnel.

Mais, comment calculer facilement sa capacité d'emprunt ? Pour savoir combien une banque peut prêter, il est intéressant de faire le calcul. Le plus simple pour vous est d’effectuer ce calcul directement via un simulateur.

Calculer ma capacité d'emprunt

Capacité d'emprunt : quels sont les éléments pris en compte par la banque ?

L’étude de votre dossier est une étape primordiale pour s’assurer que vous êtes en mesure de payer vos mensualités. Plusieurs critères sont pris en compte dans cette analyse et précisément dans l’estimation de votre capacité d’emprunt :

• Vos revenus mensuels nets : salaires, revenus complémentaires type revenus fonciers, pension, allocations, etc.
• Vos charges mensuelles récurrentes : loyer, impôts, emprunts en cours. N’en négligez aucune, afin que votre capacité d’emprunt soit la plus précise possible. Ainsi, pas de mauvaise surprise !
• La durée du prêt : plus le prêt court sur une longue durée, plus les mensualités sont allégées. Mais, attention, le coût global de votre prêt en sera également impacté : qui dit plus de mensualités, dit plus d’intérêts à régler.
• Votre situation professionnelle mais aussi votre situation personnelle car, emprunter seul c’est possible mais, emprunter à deux, ça peut-être plus avantageux... Pratique ! Avec un revenu supplémentaire, vous pouvez envisager un emprunt plus élevé. Notez qu’un justificatif de votre relation avec le co-emprunteur vous sera demandé (mariage, PACS, concubinage...).

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

Le calcul du taux d'endettement : un indispensable

Avant de pouvoir calculer votre capacité d’emprunt, vous avez besoin d’identifier votre taux d’endettement. Cette donnée est importante pour prouver que vous êtes capable de rembourser les échéances du crédit. Le taux d’endettement maximum est fixé à 35%. Au-delà de ce pourcentage, votre niveau d’endettement présente un risque important.

Taux d’endettement = (charge d’emprunt x 100) ÷ (revenus nets)

Calculer sa capacité d'emprunt

Pour faire au plus simple et au plus rapide, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour calculer votre capacité d’emprunt. Cependant, pour en comprendre le mécanisme, en quelques minutes, vous pouvez pour la calculer manuellement :

(Revenus nets mensuels x 35% - mensualités des crédits en cours) x nombre de mois de remboursement

Une somme pour les dépenses quotidiennes : le reste à vivre

Afin d’obtenir votre crédit, vous avez besoin de fonds. Attention toutefois à ne pas vider vos comptes en banque. Il vous faut garder une certaine somme d’argent pour faire face à vos dépenses quotidiennes (alimentation, habillement, transports...) ou à des imprévus. Cet argent correspond à la notion de reste à vivre. Le montant de votre reste à vivre s’obtient en soustrayant vos charges à vos revenus.

Notez que si vos revenus mensuels sont faibles, il vous faudra respecter un taux de reste à vivre plus important.

Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?

Augmenter sa capacité d’emprunt, oui ! Mais comment ? Plusieurs solutions s’offrent à vous pour augmenter votre capacité d’emprunt. Vous pouvez envisager :

1. de regrouper plusieurs de vos crédits en un seul prêt pour ne rembourser qu’une mensualité ;
2. de solder vos crédits en cours afin de réduire vos charges mensuelles ;
3. ou encore d’étendre la durée de votre prêt.

En parallèle, vous pouvez également augmenter votre apport personnel (à l’aide de livrets d’épargne, de don d’un proche ou d’un héritage). En effet, bien que l’apport personnel n’influence pas directement le calcul de votre capacité d’emprunt, il est tout de même étudié par les banques et jouera un rôle majeur sur votre capacité d’achat finale.