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Immobilier : ce qu'il faut savoir avant de louer
La signature d’un bail d’habitation doit parfois se faire dans l’urgence, pour ne pas rater la bonne opportunité. Avant même de débuter vos recherches, renseignez-vous et préparez à l’avance votre dossier complet.
Préparer son dossier de location
Les locations intéressantes ne restent malheureusement jamais bien longtemps sur le marché. Mieux vaut donc avoir toujours un dossier complet sous la main.
Les éléments nécessaires pour louer son logement
Déterminer son budget
Avant même de commencer à chercher votre logement, mieux vaut déterminer votre budget mensuel pour couvrir le loyer et les charges. On estime habituellement ce budget au tiers des revenus du ou des locataires. Il faut également penser qu’au moment de la conclusion du bail, des frais viendront s’ajouter au premier versement : les frais d’agence (plafonnés par la loi Alur), le dépôt de garantie (1 mois de loyer), la souscription de certains abonnements.
Trouver les aides possibles
Pour les revenus limités, il existe des aides pour trouver un logement. Outre l’avantage apporté au locataire, ces aides rassurent également les propriétaires-bailleurs, assurés de percevoir au moins une partie du loyer. Si le propriétaire a signé une convention avec l’Etat, vous pouvez bénéficier de l’APL (Aide Personnalisée au Logement).
A défaut, vous avez accès à l’ALF (Allocation de Logement à caractère Familial), ou à l’ALS (Allocation de Logement à caractère Social) selon votre situation familiale. Il existe également une prime de déménagement. Pour trouver les aides auxquelles vous êtes éligibles, rapprochez-vous de votre CAF (Caisse d’Allocation Familiale).
Préparer un dossier complet
Tous les bailleurs demandent habituellement les mêmes documents. Pour gagner en rapidité, il convient donc de préparer à l’avance son dossier, et d’en avoir toujours un double lorsque vous visitez des habitations à louer. Vous pouvez également conserver ce dossier sur une clé USB que le propriétaire ou l’agence pourront copier.
Les documents habituels sont : les 3 à 6 dernières fiches de salaire, le contrat de travail ou l’attestation d’employeur, les 3 à 6 dernières quittances de loyer, un RIB, le dernier avis d’imposition, et l’ensemble de ces mêmes documents relatifs à la caution solidaire. Il est interdit au bailleur de demander certains documents, comme un relevé de compte, le casier judiciaire, ou la carte d’assuré social.
La caution solidaire
Les propriétaires-bailleurs réclament habituellement une ou plusieurs cautions solidaires pour sécuriser le paiement des loyers. Cette caution peut être un membre de la famille, un ami, ou votre banque sous certaines conditions. Attention, l’engagement de cette caution est réel, et le bailleur peut lui réclamer le paiement du ou de loyers en cas de défaut du locataire.
Un kit complet pour votre installation
La formule clic-clac du Crédit Mutuel est le kit indispensable pour louer en toute sérénité :
- caution bancaire pour loyers impayés(*) ;
- financement de mon dépôt de garantie(**) et de mes frais d'installation ;
- assurance habitation à tarif préférentiel(***).
- (*) Offre soumise à condition et sous réserve d'acceptation de votre dossier.
- (**) Jusqu'à 1 mois de loyer hors charge. Offre sous conditions et sous réserve d'acceptation de votre dossier.
- (***) Pour les moins de 28 ans.
Qu’est-ce que la mention manuscrite de la caution ?
La caution solidaire doit recopier à la main une mention obligatoire, de manière à assurer une parfaite information de l’étendue de son engagement. Dans un acte sous seing privé, le défaut de cette mention entraîne la nullité du cautionnement.
À quoi correspond la provision sur charges demandées en plus du loyer ?
La provision sur charges correspond aux frais payés par le propriétaire pour le compte du locataire, et que ce dernier doit rembourser. Ces charges peuvent recouvrir différentes choses : chauffage, eau, électricité, charges courantes de copropriété, enlèvement des ordures ménagères, etc.
Trouver le logement idéal
Trouver un logement en location peut parfois s’avérer compliqué, et prendre beaucoup de temps. Il est donc primordial de s’organiser correctement.
Les étapes pour trouver une location de qualité qui corresponde à vos besoins
Déterminer la zone géographique de vos recherches
En premier lieu, vous devez sélectionner les quartiers dans lesquels vous souhaitez vous installer. En cas de difficulté, vous pourrez toujours élargir votre zone de recherche par la suite. Dans vos choix, pensez à la proximité des commerces, des transports en commun et des écoles par exemples.
Débuter ses recherches
Vous pouvez choisir de rechercher votre futur logement par les petites annonces, de particulier à particulier, ou par le biais d’une agence ou d’un notaire. La solution de recourir à un professionnel vous permettra de limiter les visites aux seuls biens correspondant à vos critères (nombre de chambres, parking, jardin ou balcon). Néanmoins, cette aide a un certain coût.
Mener les visites efficacement
Si un bien vous intéresse, prévoyez une visite avec le mandataire ou le propriétaire. N’hésitez pas à arriver en avance pour observer le quartier et l’état général de l’immeuble. Lors de cette première visite, pensez à préparer la liste des questions que vous devez poser (montant des charges et de la taxe d’habitation, raccordement à internet, type de chauffage, etc.).
Si cette première visite a été concluante, fixez un deuxième rendez-vous, si possible à un horaire différent, pour appréhender la luminosité et le bruit à un autre moment de la journée. Lors de cette deuxième visite, n’hésitez pas à essayer tous les éléments d’équipement (interrupteur, interphone, électroménager, serrures, etc.).
Qu’est-ce qu’une location en meublé ?
Un logement peut être loué en meublé, c’est à dire avec tous les éléments d’équipement et les meubles nécessaires à la vie quotidienne. Ce type de bail connaît quelques règles spécifiques, comme la durée du bail (1 an au lieu de 3 ans) ou la fiscalité applicable au propriétaire.
Régulariser son bail d’habitation
Une fois que vous vous êtes mis d’accord avec votre futur propriétaire sur tous les points de négociation, vous devez régulariser le bail d’habitation, et bien rappeler toutes les conditions générales et particulières de la location.
Les documents à établir pour louer son logement
Faire l’état des lieux
L’état des lieux est le document qui reprend l’état général de l’immeuble loué, au moment de la prise de possession. Il doit donc être établi après le départ du précédent locataire. Ne reprenez pas l’état des lieux de sortie précédent sans vérifier par vous-même l’état du logement.
Il est préférable d’en faire un nouveau, et de noter l’état de tous les éléments : état des peintures, usure de la moquette, prise électrique défectueuse, etc. Tout oubli pourrait vous être injustement reproché au moment de votre départ. L’état des lieux est aussi l’occasion de relever les compteurs d’électricité et/ou de gaz.
Signer le bail
Le bail doit être établi par écrit, en autant d’exemplaire que de signataire, à moins qu’il ne soit rédigé par un notaire, sous forme d’acte authentique. Il doit reprendre les noms et coordonnées de toutes les parties (bailleur, locataire, caution), l’adresse du bien loué et sa désignation, la date de début de bail, les modalités de paiement et le montant du loyer et des charges, ainsi que du dépôt de garantie.
Il faut également indiquer toutes les conditions particulières (travaux que le propriétaire s’est engagé à effectuer, caution personnelle, éléments d’équipement garnissant le logement, etc.). Le propriétaire doit également vous fournir les diagnostics obligatoires, qui dépendent des caractéristiques de l’immeuble et de son année de construction (amiante, accessibilité au plomb, diagnostic de performance énergétique, etc.).
Souscrire les contrats accessoires
Une fois votre bail régularisé, vous devez souscrire différents contrats. Le premier, dont la copie peut être réclamée par le propriétaire, est l’assurance habitation couvrant les risques locatifs. Souscrivez votre assurance le jour même de l’entrée dans les lieux, si vous ne l’avez pas fait au préalable. Vous devez également vous abonner aux services d’électricité et de gaz. Enfin, n’oubliez pas d’informer votre banque et votre employeur de votre changement d’adresse.
Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
Les travaux à la charge du locataire, également appelés « réparations locatives » sont limitativement énumérés par la loi. Il s’agit des travaux d’entretien et des menues réparations (panne de chaudière, légère fuite d’eau, vitre brisée, prise défectueuse, etc.). A défaut, le propriétaire pourra prélever sur le dépôt de garantie le montant desdites réparations. Toute intervention plus importante reste à la charge du propriétaire (changer la chaudière, refaire l’installation électrique, travaux de toiture, etc.).
