Je vends mon investissement locatif, serai-je taxé sur la plus-value ?
Il y a de fortes chances, oui. Mais il existe quand même quelques situations qui vous permettent de ne pas payer d’impôt sur les plus-values immobilières, sous conditions :
- détention du bien supérieure à 30 ans
- cession faite par une personne âgée ou invalide de condition modeste
- cession au profit d’organismes de logements sociaux.
Comment estimer la plus-value sur mon investissement immobilier ?
Pour préparer la vente de votre bien, vous pouvez calculer la plus-value latente :
- Faites la différence entre le prix de vente estimé et le prix payé quand vous avez acheté votre bien.
- Déduisez du prix de vente les éventuels frais d’agence immobilière, d’hypothèque, etc.
- À l’inverse, majorez le prix d’acquisition des dépenses de construction ou d’amélioration.
La différence prix de vente net – prix d’acquisition total correspond à votre plus-value.
En théorie, elle est taxée à 19% pour l’impôt sur le revenu et à 17,2% pour les prélèvements sociaux1. Une taxe supplémentaire de 2% à 6% s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Puis-je réduire l’imposition de ma plus-value immobilière ?
Oui. Un abattement pour durée de détention s’applique.
Vous réduisez l’impôt sur le revenu1 de :
- 6% par année de détention, de la 6ème à la 21ème année
- 4% pour la 22ème année.
Vous êtes donc exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention.
Vous réduisez aussi les prélèvements sociaux, avec un calcul différent. L’abattement est de :
- 1,65% par année de détention de la 6ème à la 21ème année
- de 1,60% la 22ème année et 9% chaque année au-delà.
Vous êtes donc exonéré de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
En cas de défiscalisation immobilière, quelles sont les règles ?
Vous avez investi dans le cadre du dispositif Pinel, Censi-Bouvard ou Malraux ? Pour vous, il est important de ne pas perdre le bénéfice des incitations fiscales dont vous avez profité.
La première chose à vérifier est donc le respect de la durée de l’engagement de location : 6, 9 ou 12 ans pour le dispositif Pinel, 9 ans pour les dispositifs Censi-Bouvard et Malraux.
Dans certaines situations (invalidité, licenciement, décès...), vous pouvez vendre votre bien avant la fin de ces délais, sans perdre votre avantage fiscal.
Comment bien revendre mon investissement immobilier s’il est loué ?
Si un locataire occupe le bien immobilier que vous souhaitez revendre, vous pouvez tout de même le mettre en vente. Dans ce cas, vous allez même intéresser des investisseurs à la recherche d’une rentabilité locative intéressante.
Autre solution : donner congé à votre locataire. Vous pouvez le faire 6 mois avant le terme du bail. Vous devrez attendre l’échéance du bail pour mettre le bien en vente, en respectant le droit de préemption du locataire.