IFI : comment optimiser sa fiscalité ?

L'IFI remplace l'impôt sur la fortune et rend encore plus actuelles les stratégies visant à réduire la valeur faciale de son patrimoine immobilier.
Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l'ISF, l'impôt de solidarité sur la fortune. Comme son nom l'indique, l'assiette de ce nouvel impôt est réduite à l'immobilier. Si les détenteurs d'un patrimoine financier sortent gagnants de cette réforme, les propriétaires immobiliers doivent trouver les moyens de réduire le poids du nouvel IFI.

Pour réduire l'assiette de l'IFI, la revente ou l'achat en nue-propriété

Pour rappel, l'IFI se déclenche lorsque le patrimoine immobilier du contribuable dépasse 1,3 million d'euros. L'ensemble des biens immobiliers entre dans l'assiette de l'IFI, à l'exception des biens affectés à un usage professionnel. Le mode de détention importe peu : que le patrimoine immobilier soit détenu en direct, via une société (SCI...) ou par l'intermédiaire d'un contrat de capitalisation ou d'assurance-vie, le contribuable doit s'acquitter de l'IFI dans les mêmes conditions.

Dans ce contexte, quels sont les leviers d'optimisation fiscale ? Une première approche peut viser à réduire l'ampleur du patrimoine immobilier en se séparant de certains biens. Il s'agit du moyen le plus efficace pour réduire l'assiette de l'IFI... mais cette stratégie doit être maniée avec précaution car la taxation des plus-values pénalise la revente des résidences secondaires.

Autre option, l'achat en nue-propriété. Le démembrement immobilier permet de séparer la valeur d'usage de la nue-propriété, autrement dit la propriété d'un bien sur lequel une autre personne a droit d'usufruit. Mécaniquement, la valeur du patrimoine immobilier, et donc le montant de l'IFI, s'en trouvent diminués.

Pour tout savoir sur la fiscalité 2019
Consulter le guide fiscalité du Crédit Mutuel à télécharger