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Loi Alur : syndics, locataires, propriétaires... Quels changements ?

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Adoptée pour simplifier les relations et procédures entre propriétaires et locataires, réguler les dysfonctionnements du marché immobilier et relancer l'envie d'investir, la loi Alur (pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) prévoit la mise en place de plusieurs mesures, en vigueur pour certaines, à venir pour d'autres. Que vous soyez locataire, propriétaire/bailleur ou syndic de copropriétaires, voici un petit tour d'horizon de ce qui vous concerne.

Pour les copropriétaires, syndics de copropriété...

Quels changements ?

Un certain nombre de mesures ont été décidées afin d'encadrer davantage le fonctionnement des copropriétés et faciliter la transparence des échanges avec les syndics.

À commencer par l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié à la copropriété, et séparé de celui du syndic pour les copropriétés supérieures à 15 lots.

La loi impose également aux copropriétaires un contrat type comprenant un ensemble de clauses obligatoires, une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante et la désignation limitative des prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire. Un accès dématérialisé, via un extranet mis en place par chaque syndic, permettra désormais aux copropriétaires de consulter l'ensemble des documents relatifs à leur immeuble.

Pour une meilleure gestion des coûts, un budget prévisionnel devra aussi être établi et porté à la connaissance de l'ensemble des copropriétaires. Ces derniers sont aussi tenus d'alimenter par une cotisation annuelle un fonds d'épargne de prévoyance en prévision de travaux de remise en état (son montant minimal sera équivalent à au moins 3 % du budget prévisionnel de la copropriété pour un petit ensemble de moins de 10 lots. Ce seuil passe à 5 % minimum pour les autres copropriétés).

De même, et ce n'était pas le cas avant, tous les copropriétaires d'un bien, occupants ou non, doivent dorénavant souscrire une assurance en responsabilité civile. Enfin, en cas d'importants impayés dans la copropriété, la loi Alur entend améliorer la procédure de désignation d'un mandataire.

Pour les propriétaires...

Qu'est ce que ça change pour vous ?

Outre une liste de meubles désormais obligatoires dans les locations meublées, l'encadrement des loyers à la relocation qui ne peuvent augmenter entre deux locataires (sauf indexation) dans les zones dites « tendues » (28 agglomérations), le propriétaire/bailleur peut maintenant fixer un "complément" de loyer, comprenez "majoration" si le logement qu'il met en location offre une caractéristique particulière (ce complément s'applique si l'appartement présente des caractéristiques particulières.
Celles-ci doivent être déterminantes pour la fixation du loyer et ne pas être déjà prises en compte dans le loyer de référence : quartier, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non, ni dans les charges : ascenseur, gardien... Il peut notamment s'agir d'un jardin, d'une vue exceptionnelle.).

Pour garantir plus de sécurité au propriétaire/bailleur, tout comme au locataire, la loi impose depuis le 1er août 2015, l'instauration d'un contrat de location type respectant un contenu défini portant sur la surface habitable, le montant du loyer de référence, le montant et la date du dernier loyer payé par le locataire précédant, les travaux éventuellement effectués depuis le précédent bail. Le propriétaire restant libre d'ajouter les clauses (non abusives) de son choix.

Pour tous les baux signés à compter du 27 mars 2014, il est interdit de faire figurer dans les contrats de location une clause autorisant le bailleur à percevoir des pénalités en cas de paiement en retard du loyer. Si une telle clause est prévue au contrat, le contrat reste valable mais la clause ne produira aucun effet.

À la signature du contrat, il est également dans l'obligation de remettre une notice explicative. Et pour se garantir des loyers impayés pendant 18 mois*, le propriétaire pourra (à compter du 1er janvier 2016 si les décrets sont parus), opter pour la GUL (Garantie Universelle des Loyers), mais non cumulable avec la caution et plafonnée (sauf pour les étudiants et apprentis).
La Garantie Universelle des Loyers remplace un système similaire, la GRL (Garantie des Risques Locatifs) qui existait mais n'a jamais rencontré le succès escompté.

Pour les locataires...

Quels changements ?

Bonne nouvelle pour les locataires.
Depuis le 1eraoût 2015, pour les parisiens intra-muros, le loyer est désormais plafonné selon quatre critères (époque de construction, nombre de pièces, type de location et situation du bien), limitant enfin les envolées de prix !

Autre nouveauté : les honoraires d'agence facturés au locataire sont maintenant réduits à quatre prestations (organisation des visites, rédaction du bail, établissement de l'état des lieux, constitution du dossier) et ne pourront excéder un montant maximum défini en fonction de la surface du logement et de sa situation géographique.

Pour les locations vides (non meublées), le délai de préavis est réduit à un mois en cas d'attribution d'un logement social, d'un état de santé justifié par certificat, pour les logements situés en zone dite « tendue » et également pour les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé ou du RSA. La protection du locataire âgé de plus de 65 ans à faibles ressources est également renforcée. Le propriétaire/bailleur ne peut lui faire part d'un congé sans lui garantir une possibilité de relogement.

Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, plus aucune rétroactivité n'est admise en cas d'augmentation du loyer et son indexation n'est désormais possible que sur la dernière année (si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté dans le délai d'un an suivant sa prise d'effet, la révision est perdue, il ne peut demander de rattrapage rétroactif).

Enfin, le locataire peut à présent récupérer son dépôt de garantie sous un mois, sous réserve bien entendu que l'état des lieux de sortie soit conforme à celui de départ. En cas de retard, le propriétaire sera tenu de verser une indemnité correspondant à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

* Prise en charge par l'État et à hauteur du loyer de référence.
**Dans la limite du montant payé par le bailleur.