Après les résidences étudiantes ou de tourisme, les résidences seniors permettent de diversifier son patrimoine immobilier en investissant dans les résidences services. Quels sont les avantages de ce type de placement ? Comment faire le bon choix ? Explications.
On compte aujourd'hui plus de 540 résidences seniors en France, et ce chiffre pourrait doubler d'ici à 2020 pour dépasser le millier selon Xerfi-Precepta. Parallèlement, près de 8 000 maisons de retraite médicalisées sont répertoriées par la DREES dans l'Hexagone, démontrant qu'il existe un vrai déficit de logements non médicalisés adaptés à la perte d'autonomie.
Si les fondamentaux du marché sont bons, quels sont les autres arguments du point de vue de l'investisseur ? Pourquoi concrètement investir dans des résidences seniors ?
Un placement pour diversifier son patrimoine immobilier
Il existe plusieurs composantes dans un patrimoine immobilier : résidence principale, résidence secondaire, immobilier locatif, sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), etc. Comme toujours en matière d'investissement, il est conseillé de répartir ses capitaux. Dans une optique de diversification, les résidences « services » constituent un placement intéressant et forment une catégorie à part entière.
Une fois votre choix fait, vous avez la possibilité d'arbitrer entre plusieurs options : étudiant, tourisme, seniors. Les résidences seniors présentent l'avantage de la cohérence avec une optique de placement pour sa propre retraite ; il est encore plus intéressant d'investir dans un bien immobilier lorsqu'on sait qu'on pourra peut-être l'occuper à un moment de sa vie.
Des garanties pour l'investisseur
Au-delà de cet argument, les résidences seniors présentent un certain nombre d'avantages évidents.
D'abord, elles reposent sur ce qu'on appelle le bail commercial. Conclu entre l'investisseur et l'opérateur exploitant la résidence, ce bail d'une durée variable permet à l'investisseur de bénéficier de versements de loyers, parfois nets de charges. Ensuite, les résidences seniors sont compatibles avec différents dispositifs de défiscalisation : Pinel, loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou Censi-Bouvard. La rentabilité garantie est donc complétée par une incitation fiscale dont l'impact dépendra de la situation de chaque investisseur.
Pour autant, il faut être vigilant au moment du choix du projet dans lequel vous allez investir.
Certains promoteurs s'engagent sur le segment des résidences seniors sans expérience préalable ou sans avoir noué les partenariats nécessaires, au risque de ne pas réussir à mener le projet à terme. Dès lors, quels sont les critères de choix ?
- Le premier d'entre eux est la qualité de l'exploitant. Privilégiez les opérateurs ayant derrière eux plusieurs années d'expérience et ayant déjà ouvert plusieurs résidences. Seule la pérennité de l'exploitation permet d'assurer la sécurité de l'investissement.
- Intéressez-vous aussi à la pertinence du concept (ni trop luxueux, ni trop low-cost) pour viser une clientèle intermédiaire représentant de loin la majorité des seniors.
- Dernier critère, renseignez-vous sur la qualité de l'emplacement en visitant le terrain et en consultant les annonces immobilières locales.
Moins de frais et une gestion simplifiée
Investir dans les résidences seniors permet également de contourner certaines difficultés inhérentes à l'immobilier locatif classique. D'une part, vous aurez moins de frais à supporter : pas de réparations locatives, ou encore pas de participation aux frais d'entretien de la zone de services.
D'autre part, il s'agit d'un investissement « clé en main » car la recherche d'un locataire ne sera pas nécessaire, tout comme la prise en charge des formalités d'entrée et de sortie.
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