À quoi sert le prêt relais immobilier ?

Quelles sont les caractéristiques du prêt relais ?

• Le prêt relais a pour vocation de vous permettre d’acquérir un bien (nouvelle résidence principale ou achat de résidence secondaire ou investissement locatif) sans attendre la vente d’un autre bien que vous possédez déjà et qui vous permet financièrement d’acheter ce nouveau bien. Il est utile pour les opérations dites d’achat-revente, souvent effectuées par les « secundo-accédants ». Vous avez un coup de cœur pour une nouvelle résidence principale et souhaitez y emménager sans attendre la vente de votre premier bien, le prêt relais est dans ce cas fait pour vous !
• Il s’agit d’un prêt de courte durée : il court d’un mois à un an en général, et est renouvelable une fois, autrement dit, sa durée maximale est de 2 ans. Il est automatiquement remboursé dès lors que votre bien est vendu ;
• C’est un type d’emprunt in fine, c’est-à-dire que le remboursement du capital se fait en une fois, à l’échéance du prêt. Lors de son amortissement, vous réglez simplement les intérêts et l’assurance (on parle alors de franchise partielle) ou l'assurance uniquement (on parle alors de franchise totale).

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Comment calculer le montant de son prêt relais ?

Le montant du prêt relais auquel vous pouvez prétendre se calcule de la façon suivante :

L’établissement prêteur se base sur une proportion entre 50% et 80% du prix estimé du bien que vous souhaitez vendre (70% généralement) puis ce montant est minoré du capital restant dû de l’éventuel prêt immobilier que vous avez sur ce bien. Cela définit le montant de votre prêt relais sec.

Par exemple, vous souhaitez vendre votre maison 300 000 € et avez contracté à l’origine un crédit immobilier pour la financer dont il vous reste à rembourser aujourd’hui 80 000 € ; le Crédit Mutuel pourra alors vous proposer un prêt relais d’un montant moyen de 130 000 € : (300 000 x 70/100) - 80 000 = 130 000.

La banque détermine ce pourcentage en fonction de nombreux critères comme le marché de l’immobilier local du bien à vendre, la signature ou non d’un compromis de vente, la côte de votre bien, la solvabilité de l’emprunteur c’est-à-dire de la vôtre (vos revenus, le solde moyen de votre compte, votre reste à vivre...). L’établissement prêteur missionne généralement un expert qui réalise à vos frais une estimation précise de votre bien immobilier pour statuer au départ.

Pourquoi opter pour le prêt relais ?

Les avantages du prêt relais

1. Un des atouts du prêt relais est qu’il vous permet incontestablement de réaliser des économies : en effet, cela vous évite de déménager plusieurs fois et d’avoir à honorer les factures d’électricité, gaz ou d’abonnement box de 2 biens en même temps... puisque vous emménagez directement dans le nouveau bien que vous acquérez, sans avoir à recourir à une location temporaire ou un garde-meuble entre la vente du premier bien et l’acquisition du second ;
2. L’autre point appréciable avec le prêt relais est l’absence de prise de garantie réelle comme l’hypothèque ou l'hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers qui ont un certain coût. Généralement, la banque accepte une promesse d’affectation hypothécaire par notaire pour garantie de votre prêt relais si jamais votre bien n’est pas vendu dans les 2 ans, ce qui réduit le coût total de votre crédit.

Les inconvénients du prêt relais

1. En contrepartie, la durée relativement courte du délai de vente représente le premier risque du prêt relais : en effet, il vous faut vendre votre bien sous 2 ans maximum, sans quoi il vous faut malgré tout rembourser le prêt relais. Et entre vos acquéreurs qui souhaitent attendre la rentrée scolaire ou la vente de leur bien pour faire coïncider la signature de la promesse de vente de votre bien et les délais de signature d’acte authentique... le délai des 2 ans s’écoule souvent plus rapidement qu’on ne le pense ;
2. L’autre frein du crédit relais est son taux d’intérêt généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier amortissable classique ; taux d’autant plus élevé si votre prêt relais est en franchise totale, c’est-à-dire si vous assumez uniquement les frais d’assurance emprunteur pendant le prêt et que vous payez le capital et les intérêts à la fin du prêt, dès lors que votre bien est vendu.

Quels sont les types de prêt relais ?

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est conçu pour les situations où la maison ou l’appartement que vous achetez a une valeur égale ou inférieure à celle de votre bien en vente. Il s'agit alors d'une avance de trésorerie temporaire, le temps de trouver un acquéreur pour votre logement actuel.

Opter pour ce type de prêt relais signifie que vous ne devez pas avoir de crédit immobilier en cours sur le bien que vous vendez. De plus, le prix de vente de votre premier bien, complété par vos ressources personnelles éventuelles, doit être suffisant pour couvrir intégralement l'achat du nouveau bien.

Le prêt relais adossé

Également appelé prêt relais acquisition, il concerne l’achat d'un nouveau bien immobilier à un prix supérieur. Votre prêt relais adossé combine en fait le prêt classique éventuel que vous avez déjà sur le bien que vos souhaitez vendre ainsi que le prêt relais ou le prêt relais ainsi qu’un nouveau prêt amortissable vous permettant de financer le besoin de trésorerie manquant pour acquérir le second bien plus cher. Le prêt relais adossé est le type de prêt relais le plus courant.

Tant que l’ancien bien immobilier n’est pas encore vendu, vous paierez donc à la fois les mensualités de votre éventuel premier crédit immobilier ainsi que les intérêts du crédit relais.

L'assurance emprunteur est-elle nécessaire pour le prêt relais ?

Comme pour un prêt bancaire classique, l’assurance emprunteur d’un prêt relais est obligatoire en partie, c’est-à-dire que certaines garanties sont obligatoires et d’autres sont optionnelles.

Les garanties obligatoires

• L’assurance décès : cette garantie fait en sorte qu’en cas de décès de l’emprunteur, la compagnie d’assurance rembourse le capital restant dû suivant la quotité choisie ;
• L’assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : elle vous couvre si vous vous trouvez dans l’incapacité de travailler, si vous avez perdu votre autonomie et si vous avez besoin d’aide pour réaliser les tâches quotidiennes (vous habiller, vous laver, vous nourrir et vous déplacer).

Les garanties optionnelles

Vous ou votre banque pouvez demander des garanties complémentaires au sein de votre assurance emprunteur pour une meilleure couverture de paiement de votre prêt relais dans d’autres situations complexes :

• la garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) ;
• la garantie invalidité permanente totale ou partielle ;
• l’assurance perte d’emploi.

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