Quelles sont les garanties du prêt immobilier ?

Qu'est-ce qu'une garantie de prêt immobilier ?

Imaginez : vous prêtez 200 000 € à un ami pour qu’il achète sa maison. Que feriez-vous si, demain, il n’était plus capable de vous rembourser ? Vous iriez toquer à sa porte, évidemment... Mais s’il n’a vraiment plus aucun moyen de vous rembourser, comment récupéreriez-vous votre argent ?

C’est exactement ce pourquoi la banque exige une garantie lorsqu’elle vous prête de l’argent pour un projet immobilier. En d’autres termes, c’est son filet de sécurité, un moyen légal de se rembourser même si vous n’êtes plus en capacité de payer.

Concrètement, en cas de défaut de paiement, une garantie permet à la banque de :

• saisir le bien immobilier, en cas d’hypothèque ou d’Hypothèque Légale Spéciale du Prêteur de Deniers (HLSPD) ;
• se tourner vers un organisme tiers, comme le Cautionnement Mutuel De l'Habitat (CMH) pour le cautionnement par exemple ;
• ou bloquer des actifs (épargne, assurance-vie...) en cas de nantissement.

Bien choisir sa garantie, c’est comme négocier son taux d’intérêt : ça se travaille, et ça peut vous faire économiser. En effet, notez que certaines garanties sont plus chères, d’autres sont plus risquées. Le tout c’est de bien les comparer et de sélectionner celle qui sera la plus adéquate dans votre situation.

L'hypothèque : à quoi sert cette garantie ?

Certainement la garantie la plus connue. En toute honnêteté, c’est souvent la plus chère mais également la plus sécurisante si votre situation est complexe.

Comment ça marche ?

La banque inscrit un droit sur votre bien au fichier des hypothèques. Si vous ne payez plus, elle peut vendre la maison pour se rembourser, même si sa valeur a baissé. Cet acte doit être notarié et entraîne, en plus de frais de notaire, des frais liés à la taxe de publicité foncière.

Combien ça coûte ?

Poste de dépense	Coût estimé
Frais d'hypothèque	1,5% à 2% du prêt
Frais de mainlevée (s’appliquant pour lever l’hypothèque en fin de prêt)	0,5% à 1% du prêt

Dans quelle situation est-elle adaptée ?

• Vous achetez un logement neuf ;
• Vous avez un apport relativement faible (en deçà des 10% du prix du bien, recommandés) ;
• Votre projet immobilier est risqué (achat en VEFA, travaux importants à effectuer) ;
• Votre emprunt sera conclu sur une longue durée.

Qu'est-ce que le cautionnement ?

Certes moins chère, le cautionnement est cependant plus stricte que l’hypothèque.

Comment ça marche ?

C’est assez simple : l’organisme se porte garant pour vous. Ainsi, si vous ne pouvez plus payer vos mensualités de crédit immobilier, c’est l’organisme qui s’est porté caution qui paiera à votre place.

Combien ça coûte ?

Poste de dépense	Coût estimé
Frais de dossier	500 € à 1 000 € (non remboursables)
Commission de caution	0,5% à 1,5% du prêt

Dans quelle situation est-elle adaptée ?

• Vous avez un dossier d’emprunt immobilier solide (CDI, revenus stables, etc.) ;
• Vous achetez dans le neuf.

L'HLSPD (anciennement IPPD) : l'alternative à l'hypothèque

L’Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, abrégé en HLSPD, est une garantie similaire à l’hypothèque. Elle offre la sécurité d’une hypothèque... à moindre frais.

Comment ça marche ?

La banque inscrit un privilège sur votre bien et un acte notarié est réalisé, comme une hypothèque, mais, contrairement à l’hypothèque, il n’y a pas de taxe de publicité foncière (d'où les frais réduits).

Combien ça coûte ?

Poste de dépense	Coût estimé
Frais d'HLSPD	Entre 0,8% et 1,2%
Frais de mainlevée	0,3%

Dans quelle situation est-elle adaptée ?

• Vous avez un dossier d’emprunt immobilier solide (CDI, revenus stables, etc.) ;
• Vous achetez dans l’ancien. En effet, cette solution n’est pas envisageable pour l’accession dans le neuf.

Le nantissement : une garantie plus rare du prêt immobilier

Moins connu, le nantissement est une forme de garantie utile dans certaines situations spécifiques. Cependant, dans ce cas, qui dit plus rare dit également plus risqué...

Comment ça marche ?

Vous bloquez un compte épargne, un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie en guise de garantie. Si vous ne payez plus, la banque prélève dessus.

Combien ça coûte ?

Poste de dépense	Coût estimé
Frais de nantissement	Entre 200 € et 500 €
Frais de mainlevée	Aucun frais de mainlevée

Dans quelle situation est-elle adaptée ?

• Vous avez un patrimoine conséquent ;
• Vous avez un profil à risque et le cautionnement et/ou l’hypothèque vous ont été refusées.

Comment réduire les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Beaucoup d’emprunteurs l’ignorent mais il est tout à fait possible de réduire les frais de garanties de votre prêt immobilier. Avec les bonnes astuces, vous pouvez les faire diminuer. Conseils :

• Comparez systématiquement hypothèque, cautionnement et HLSPD. Ne choisissez pas l’hypothèque par défaut. Ça n’est pas toujours la solution la plus adaptée, sauf si votre dossier est très risqué ;
• Négociez les frais comme vous le feriez pour le taux 
• Vérifiez les frais de mainlevée (surtout pour l’hypothèque) 
• Si vous êtes fonctionnaire, exigez la caution fonctionnaire : c’est votre droit !
• Avec un apport supérieur à 20%, demandez un cautionnement ou HLSPD.

Illustration sur un prêt de 200 000 €, pour que ça soit plus concret :

Stratégie	Économie estimée
Négociation directe	Entre 500 € et 1 500 €
Apport > 20% (passage en caution)	Entre 2 000 € et 3 000 €
Regroupement de crédit	Entre 300 € et 800 €