Est-il possible de vendre une maison avec un prêt immobilier en cours ?

Vendre sa maison : le crédit en cours est-il un obstacle ?

Vous le savez peut-être, il est tout à fait possible de céder un appartement ou une maison achetés via l’emprunt. Vous devez juste avoir en tête le fait que ce n’est pas gratuit. En effet, les établissements bancaires refusent qu’un crédit immobilier continue à exister si le bien qu’il a financé a été cédé. Aussi, en cas de vente, voici ce qu'il se passe :

• vous avez l’obligation de rembourser le crédit en cours dès que la vente est réalisée ;
• le notaire va donc transmettre à la banque l’intégralité du produit de ladite vente dès la signature de l’acte authentique ;
• la banque vous restituera le surplus s’il existe.

Nous sommes là dans le scénario classique dit du remboursement anticipé.

Quels frais en cas de remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé du crédit immobilier

Si vous revendez ou si vous souhaitez tout simplement solder votre crédit avant la fin de l’emprunt, votre banque va perdre le bénéfice des intérêts que vous lui auriez versés normalement. Aussi, il est prévu un dispositif de dédommagement sous le nom d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Mais combien coûtent-elles ?

C'est assez simple : elles correspondent à 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit ou 3% du capital restant dû. Pour que cela joue en votre faveur, sachez que c'est le montant le plus faible qui est retenu. Aussi, plus vous effectuez cette action tôt après la souscription du crédit, plus la somme à verser risque d’être importante.

Notez que les IRA sont généralement fixées au moment de la signature de l’emprunt. Ce qui veut dire qu’il est toujours possible de négocier leur niveau : toujours bon à savoir pour un prochain achat. Sachez toutefois que cette négociation est rarement possible en cas de rachat du crédit par un autre établissement financier.

Le prêt relais¹

Vous connaissez vraisemblablement le dispositif du prêt relais qui, comme son nom l’indique, vous permet de faire le lien entre l’emprunt de votre bien à la vente et le crédit que vous faites pour acheter un autre bien. Le procédé s’est généralisé au fil des années parce qu’il permet de saisir des opportunités d’achat sans attendre la revente d’un premier bien. Il évite aussi, dans le cas de la vente de la résidence principale, d’avoir à assumer la location d’un appartement ou d’une maison en attendant de racheter le bien de ses rêves.

Son fonctionnement

La banque vous accorde un prêt qui fonctionne comme une avance de trésorerie. Le montant du prêt est fixé en fonction du prix estimé du bien à la vente soit un montant pouvant aller jusqu'à 70% de la valeur du bien. Lorsque la vente est effective, le capital perçu sert d’abord à rembourser ce prêt relais. Notez que le prêt est conclu pour une période de 1 an renouvelable une fois.

Pour estimer le montant du bien à vendre, votre banque va tenir compte non seulement de l’état du marché, mais aussi du degré d’avancement du processus de vente.

La franchise du prêt relais

Votre établissement bancaire vous proposera deux modalités de paiement des mensualités du prêt relais. En franchise totale, vous payez seulement la mensualité de l’assurance emprunteur. En franchise partielle, vous payez également les intérêts. Dans les deux cas, vous ne remboursez aucun capital.

Découvrir le prêt relais

Le transfert de crédit immobilier

Le transfert de crédit immobilier est une opération financière qui permet à un acquéreur de reprendre un prêt existant, évitant ainsi les pénalités de remboursement anticipé. Cette solution présente plusieurs avantages, notamment :

• la simplification des démarches administratives ;
• la possibilité de conserver les conditions initiales du prêt, telles que le taux d'intérêt et la durée de remboursement.

Pour réaliser un transfert de crédit, il est nécessaire d'obtenir la validation de la banque prêteuse. Mais, si cette validation n'est pas possible, la banque peut proposer des alternatives comme le rachat partiel ou total du crédit.

Quel est le moment idéal pour revendre un bien immobilier financé par l’emprunt ?

Vous êtes évidemment le seul juge du meilleur moment. Vous pouvez même le faire deux mois après l’achat ! Sachez simplement que si vous réalisez trop fréquemment des achats et reventes de biens immobiliers, l’administration fiscale peut décider de reclasser ces échanges en activités de marchand de biens.

De plus, au vu des frais de notaire qui s’établissent entre 7% et 8% du montant de la vente, il faut être sûr de son choix. Aussi, il est communément admis que le bon moment pour vendre est soit après 6 ans de détention, soit au tiers de la durée du prêt. La durée moyenne d’un prêt en France étant de 20 ans², vous voyez qu’entre 6 et 8 ans, vous êtes dans la bonne fenêtre.

Que faire si la vente ne couvre pas la totalité de l’emprunt ?

Dans ces conditions :

• vous pouvez continuer à payer les mensualités de l’emprunt, c’est ce qu’on appelle un remboursement anticipé partiel.
• Nous vous incitons à en discuter avec votre conseiller Crédit Mutuel qui pourra vous proposer la solution la plus adaptée comme par exemple un regroupement de crédits.

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