Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier : comment ça marche ?

Est-il possible de rembourser votre crédit immobilier par anticipation ?

Il est tout à fait possible de procéder au remboursement anticipé de votre prêt immobilier, si votre situation financière le permet.

Vous n’avez plus alors à rembourser de crédit si vous faites un remboursement anticipé total ou vous écourtez la durée d’amortissement prévue initialement suite à votre remboursement anticipé partiel.

Cela est encadré par la Loi Lagarde qui prévoit de vous informer de votre éventuel nouveau tableau d’amortissement et du nouveau coût de votre crédit, ainsi réduit.

Dans quels cas est-il possible d’opter pour le remboursement anticipé ?

Notre constat est que la plupart des remboursements anticipés sont motivés par des projets autres que le projet de financement initial :

• vous souhaitez vendre votre logement actuel pour acheter un nouveau bien et faites pour cela appel à un crédit relais ;
• vous cherchez à optimiser vos dettes et à regrouper éventuellement dans un seul contrat tous vos emprunts et vous optez pour le rachat de votre crédit immobilier par le Crédit Mutuel ;
• vous envisagez de développer ou créer votre entreprise et souhaitez être libéré de la contrainte de l’emprunt.

Il arrive également que le remboursement anticipé soit motivé par une rentrée d’argent exceptionnelle comme par exemple une donation, un héritage ou un gain à une loterie.

Dans tous les cas, ce remboursement anticipé a des effets immédiats et positifs sur votre budget : vous réalisez des économies.

Remboursement partiel ou total : que choisir ?

Un prêt immobilier engage l’emprunteur sur une durée moyenne de 20 ans. Une période durant laquelle de nombreux événements peuvent se passer, dont une rentrée d’argent imprévue ou une augmentation des revenus. Des situations conduisant les emprunteurs à vouloir modifier leurs mensualités, voire rembourser leur crédit par anticipation.

Sachez que l’option du remboursement anticipé de votre crédit immobilier est possible à tout moment et de 2 manières :

• avec un remboursement anticipé partiel : vous souhaitez rembourser une partie du capital restant dû de votre prêt immobilier soit en allégeant les mensualités sans toucher à la durée du prêt, soit en réduisant le délai d’emprunt. Dans ce cas, vous pouvez choisir d’augmenter les mensualités ou de verser une certaine somme. Le remboursement anticipé partiel doit toutefois représenter 10% minimum du montant initial emprunté ;
• avec un remboursement anticipé total : vous procédez au remboursement complet du capital restant dû de votre prêt immobilier.

À quel moment demander un remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Un remboursement anticipé de prêt immobilier est réalisable à tout moment. Suite à un héritage, la revente d’un bien ou une prime d’intéressement, vous pouvez consacrer une somme d’argent au remboursement de votre emprunt immobilier. Que ce soit de manière intégrale ou partielle, l’organisme bancaire est dans l’obligation d’accéder à votre demande sauf dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel inférieur à 10% du montant initial du crédit.

Vos capacités financières s’améliorent ? Vous pouvez alors augmenter vos mensualités et donc diminuer la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Vous réduisez ainsi le coût total de votre crédit.

Quel est le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

Le niveau de ces indemnités de remboursement anticipé est fixé par le contrat de prêt. Toutefois, le code de la consommation a défini un cadre à leur application.

Les indemnités de remboursement anticipé des prêts à taux fixe

C’est le cas le plus général, puisqu’en France, la majorité des crédits immobiliers est consentie via un taux d’intérêt fixe. Conformément à l’article R313-25 du Code de la consommation, les indemnités de remboursement anticipé doivent au maximum être égales à :

6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt calculés sur le montant du capital remboursé ou 3% du montant du capital restant dû.

Le calcul est effectué par l’établissement financier prêteur. Et il vous facturera le montant le plus avantageux pour vous.

Exemple de calcul des indemnités pour un prêt à taux fixe

Vous avez emprunté 150 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5%. Vous souhaitez le rembourser totalement alors qu’il vous reste 90 000 € de capital dû. Le calcul pour déterminer le niveau de l’indemnité de remboursement anticipé total est le suivant :

• Calcul sur la base de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé : 90 000 x 3,5% x 6 / 12 = 1 575 € ;
• Calcul sur la base de 3% du capital dû : 90 000 x 3% = 2 700 €

La banque retient le montant le plus avantageux pour vous. Vous réglerez donc 1 575 € d’IRA.

Admettons qu’en réalité, vous souhaitez effectuer un remboursement partiel pour un montant de 30 000 €. Le calcul est donc :

• sur la base des 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé : 30 000 x 3,5% x 6 / 12 = 525 ;
• sur la base de 3% du capital dû : 90 000 x 3% = 2 700 €

Les frais d’indemnités de remboursement anticipé pour ce remboursement partiel s’élèveront à 525 €.

Les indemnités de remboursement anticipé des prêts à taux variable

Pour ces crédits moins répandus en France, il arrive souvent qu’il n’y ait pas d’indemnités de remboursement anticipé. Toutefois, il faut bien vérifier que rien n’a été prévu au contrat. Lorsque ces clauses existent, elles comprennent le plus souvent un calcul sur la base du taux d’intérêt moyen convenu à la signature avec des majorations.

Pensez à négocier au moment de l’offre de prêt : la loi vous autorise à définir avec votre banque des modalités et des calculs d’indemnités différents de la norme pour le remboursement anticipé.

Qui peut bénéficier d’exonération d’indemnités de remboursement anticipé ?

Dans certains moments particuliers de la vie, il peut arriver que vous soyez dans l’obligation de rembourser vos emprunts pour des raisons indépendantes de votre volonté. C’est pour cela qu’il est prévu des cas d’exonérations des indemnités de remboursement anticipé, à savoir lorsque le remboursement est dû à :

• une mutation professionnelle qui oblige à la vente du bien acquis par emprunt ;
• un licenciement ou une cessation totale et contrainte d’activité professionnelle ;
• au décès.

Sont concernés par ces règles aussi bien l’emprunteur que son conjoint, marié ou pacsé.

Comment rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

Légalement, les emprunteurs sont libres de rembourser leur crédit par anticipation à tout moment. Concrètement, comment procéder ?

1. Préparez un courrier dans lequel vous expliquez l’évolution de votre situation familiale ou professionnelle,
2. Envoyez votre demande par voie recommandée avec accusé de réception en précisant s’il s’agit d’une demande de remboursement anticipé partiel ou total,
3. Un conseiller vous propose d’adapter vos mensualités ou la durée de remboursement en fonction de votre situation,
4. Votre banque vous communique dans les meilleurs délais les indemnités de remboursement anticipé et le nouveau tableau d’amortissement en cas de rachat partiel (l’envoi de ces informations est gratuit et rendu obligatoire par la Loi Lagarde pour les crédits souscrits après le 1^er juillet 2016).

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