Épargne

Investir en nue-propriété : quels avantages pour moi ?

Je cherche à optimiser mes placements et j'ai entendu parler de l'investissement en nue-propriété. En quoi cela consiste-t-il ? Quel est l'impact sur le prix d'acquisition de mon bien ? Quelles sont les conséquences sur les charges et la fiscalité ?

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Le droit de propriété d'un bien meuble (parts sociales, assurance vie, véhicule...) ou d'un bien immobilier peut être séparé en deux : la nue-propriété et l'usufruit.

  • L'usufruit vous donne droit à la jouissance du bien. Vous pouvez l'utiliser (en habitant, par exemple, un appartement) ou en percevoir les revenus (les loyers d'un logement loué, dont vous êtes propriétaire).
  • La nue-propriété vous donne droit à la propriété, sans la jouissance du bien.

Le démembrement est toujours temporaire : à terme, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire et récupère l'usufruit.

Vais-je acheter moins cher un bien en nue-propriété ?

Oui, le prix de vente d'un bien en nue-propriété subit une décote importante.

Cette réduction est logique puisque durant le démembrement, vous ne percevez aucun revenu sur le bien acquis en nue-propriété.

L'Association des Notaires de France estime en moyenne à 40%1 la réduction sur le prix d'achat d'un bien en nue-propriété.

Qui paie les charges de mon immeuble en nue-propriété ?

C'est l'un des atouts de l'investissement en nue-propriété : l'usufruitier prend en charge l'entretien du bien immobilier. Il s'occupe aussi de la location du bien et supporte la charge financière en cas de défaillance du locataire.

Mais il y a une limite. Certaines grosses réparations doivent être payées par le nu-propriétaire.

Vais-je payer moins d'impôt si j'opte pour la nue-propriété ?

Effectivement, pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer sur le bien immobilier en nue-propriété. Par conséquent, vos revenus fonciers n'augmentent pas. Et vous n'êtes pas imposé.

Autre possibilité : si vous avez pris un crédit immobilier pour financer l'opération d'acquisition en nue-propriété, vous pouvez déduire de vos revenus tout ou partie des intérêts.

Enfin, l'impôt sur la fortune immobilière et la taxe foncière sont dus par l'usufruitier. C'est là encore, un bon moyen de réduire votre fiscalité.

Comment se passera la fin de mon démembrement de propriété ?

Lorsque votre contrat de démembrement s'achève, vous devenez propriétaire à part entière. Vous n'avez rien à reverser à l'usufruitier ni à l'administration fiscale.

Vous l'avez compris, selon votre profil, la nue-propriété peut se révéler très efficace pour investir dans l'immobilier.