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Quelles pièces fournir pour une assurance loyer impayé ?

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L'assurance loyer impayé permet, sous certaines conditions, d'être indemnisé en cas de loyers ou de charges impayés. Retrouvez les différentes étapes pour déclarer un sinistre loyers impayés.

Loyer impayé : que dit la loi ?

Lorsqu'on réalise un investissement locatif, c'est souvent pour compléter ses revenus à court terme ou pour préparer la retraite. Les loyers encaissés s'ajoutent aux ressources mensuelles du propriétaire ou servent à rembourser un crédit immobilier. L'absence de loyers, même temporaire, peut placer le propriétaire dans une situation financière délicate.

La loi protège les propriétaires de biens immobiliers. Le locataire est soumis à une obligation de paiement. Cela signifie qu'il doit payer le loyer et les charges à la date mentionnée sur le bail (tous les 5 du mois, par exemple).

S'il rencontre des difficultés d'ordre financier, il peut prendre contact avec le propriétaire pour étaler les paiements ou trouver toute autre solution à l'amiable. Cependant, lorsque le locataire paie à plusieurs reprises son loyer avec du retard, la loi autorise le propriétaire à ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux.

Loyer impayé : quelle est la procédure à suivre ?

En cas de loyers impayés pendant une période prolongée, le propriétaire est invité à procéder par étapes.

Avant de demander la résiliation du bail, le propriétaire peut se rapprocher :

  • De la caution du locataire, si le locataire a demandé à une tierce personne de se porter garant
  • D'Action Logement, si le locataire a souscrit une garantie Visale.

Si le locataire perçoit une allocation logement, le propriétaire doit aussi impérativement prévenir l'organisme payeur (Caf ou MSA).

Si aucune solution ne peut être trouvée avec ces différents interlocuteur, le propriétaire peut engager la résiliation du bail :

  • Si le contrat de location contient ce qu'on appelle une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayés, le propriétaire doit solliciter l'intervention d'un huissier de justice. L'huissier va ensuite adresser au locataire et à sa caution, le cas échéant, un commandement de payer récapitulant l'ensemble des sommes qui restent à régler. En cas de contestation, le locataire peut contacter le propriétaire puis saisir le juge du tribunal de son domicile si aucun accord ne peut être trouvé.
  • Si le bail ne contient pas cette clause résolutoire, ce qui est plutôt rare dans les faits, le propriétaire doit engager une procédure spécifique appelée résiliation judiciaire.

Pourquoi des garanties contre les loyers et charges impayés ?

L'assurance loyer impayé permet au propriétaire d'être indemnisé en cas de loyer impayé. Elle permet donc d'anticiper les difficultés éventuelles et de trouver une solution simple et rapide.

Deux conditions doivent être réunies pour avoir droit au versement des indemnités :

  • Le locataire doit être considéré comme solvable. Autrement dit, le dossier locatif doit être complet pour prouver que le propriétaire s'est bien assuré au préalable de la solvabilité du locataire. Les principaux justificatifs à fournir au moment de l'entrée dans les lieux sont la copie des trois derniers bulletins de salaire, la copie du contrat de travail, un relevé d'identité bancaire, les deux derniers avis d'imposition, la copie d'une pièce d'identité ainsi qu'une attestation officielle si le locataire perçoit une allocation logement. L'ensemble de ces justificatifs seront à transmettre à l'assureur si le propriétaire souhaite être remboursé des loyers en cas d'impayés.
  • La location doit être la résidence principale du locataire.

Les garanties contre les loyers et charges impayés peuvent être souscrites auprès de votre assureur habituel, s'il propose cette offre. Pour vous décharger des contraintes administratives, nous avons créé l'offre de gestion locative ZenInvest. A travers cette offre, nous mettons à votre disposition notre professionnalisme et nos compétences pour vous accompagner dans la gestion de votre projet d'investissement locatif.

Les pièces à fournir en cas de loyer impayé

Pour constituer votre dossier de demande d'indemnisation, vous devez rassembler plusieurs documents :


Les documents relatifs à l'assurance loyer impayé :

  • Copie du bulletin individuel d'adhésion
  • Numéro de contrat

Les documents juridiques :

  • Copie de la saisine d'huissier
  • Copie du mandat de commandement de payer
  • Copie de tout document complémentaire liés à l'instruction judiciaire
  • Coordonnées de l'avocat engagé dans la procédure (le cas échéant)

Les documents relatifs à la location :

  • Copie du bail
  • Dossier complet du locataire
  • Dossier complet de la caution (le cas échéant)

Les copies des courriers adressés au locataire :

  • Copie de la mise en demeure de payer
  • Copie de la lettre simple
  • Copie de la dénonciation de la mise en demeure aux cautions (le cas échéant)
  • Copie du décompte exact du compte du locataire
  • Copie de l'éventuel échéancier de paiement accordé par le propriétaire
  • Copies des autres lettres et emails échangés avec le locataire

Les coordonnées complètes du propriétaire :

  • Nom, prénom
  • Adresse postale
  • Adresse email
  • Numéro de mobile

Des garanties complémentaires

Au-delà des loyers et charges impayés, le propriétaire peut être confronté à d'autres risques locatifs :

  • S'il s'agit d'un logement neuf, un certain temps peut s'écouler entre la livraison du bien et l'arrivée du premier locataire. Cette période, qui peut s'étendre sur plusieurs mois, occasionne un manque à gagner pour le propriétaire.
  • Entre le départ de l'ancien locataire et l'arrivée du nouveau locataire, c'est la même chose. Le propriétaire ne perçoit aucun loyer mais doit toujours rembourser les mensualités s'il a contracté un crédit immobilier.
  • S'il s'agit d'un bien en copropriété, certains copropriétaires peuvent se révéler défaillants. Les charges impayées peuvent alors être réparties entre les autres copropriétaires à due proportion des tantièmes qu'ils détiennent. Cette charge financière supplémentaire n'est souvent pas prévue dans les plans de financement pour un investissement locatif.

D'autres situations peuvent conduire à l'absence de locataire ou à des frais supplémentaires. C'est pourquoi certains assureurs proposent des garanties complémentaires dans le cadre de l'assurance loyer impayé. Par exemple, avec l'offre de gestion locative ZenInvest, vous bénéficiez d'un tarif tout compris pour des garanties très complètes et une protection juridique en cas de litige.

Combien coûte une assurance loyer impayé ?

Les cotisations d'une assurance loyer impayé sont calculées en fonction du loyer du bien qui est mis en location. Il peut s'agir d'un appartement ou d'une maison, mais aussi d'un emplacement de parking, d'un garage ou encore d'une dépendance.

Peut-on déduire la cotisation d'assurance loyer impayé ?

Vos loyers représentent un revenu supplémentaire. A ce titre, ils sont imposables et vous devez les déclarer au moment de votre déclaration de revenus, au printemps.

Si vous avez opté pour le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire un ensemble de frais. Concrètement, vous faites la différence entre la somme de vos revenus locatifs annuels et la somme des frais que vous avez dû payer dans le cadre de votre activité de location. Parmi ces frais, on retrouve les intérêts d'emprunt, les éventuels frais d'expertise comptable, les frais de gestion locative s'il y en a, les diagnostics, les réparations et les entretiens mais aussi. les primes d'assurance.

Avec le régime réel, vous pouvez donc déduire votre cotisation d'assurance loyer impayé de vos revenus fonciers. Vous ne payez des impôts que sur la partie restante. Plus vous avez de frais, plus vous réduisez votre imposition.

Bon à savoir, le régime réel s'applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 euros. En-dessous de ce seuil, vous pouvez entre :

  • Le régime micro-foncier, qui comprend un abattement forfaitaire sur les loyers de 30 %
  • Le régime réel.

Qu'est-ce que l'assurance loyer impayé et comment en bénéficier ?

En résumé, l'assurance loyer impayé est une garantie qui permet au propriétaire d'être indemnisé lorsque le locataire refuse de payer et qu'aucune solution à l'amiable ne peut être trouvée.

Pour en bénéficier, il faut d'abord suivre quelques étapes préalables. Le propriétaire doit notamment prendre contact avec la personne qui s'est portée caution et/ou les organismes sociaux le cas échéant.

Si ces démarches n'aboutissent pas, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation du bail. Pour effectuer sa déclaration de sinistre loyers impayés, il doit fournir à l'assureur plusieurs pièces justificatives comprenant des documents relatifs à la police d'assurance, des documents juridiques, des documents relatifs à la location, une copie des courriers échangés avec le locataire et ses coordonnées complètes.