La valeur locative dite “cadastrale”, dépend à la fois de la surface du logement, pondérée en fonction de différents critères, et d’un niveau de loyer théorique. Explications.
Valeur locative estimée et valeur locative cadastrale : quelles différences ?
Il ne faut pas confondre la valeur locative estimée, qui est une notion subjective, avec la valeur locative cadastrale, qui est une notion juridique servant notamment au calcul des impôts locaux.
La valeur locative estimée
Dans le langage courant, la valeur locative estimée désigne le montant de loyer qu’on peut espérer tirer d’un bien locatif. Cette valeur locative dépend de l’emplacement du bien mais aussi des prestations proposées, de l’état général de l’immeuble ou encore de la proximité des commerces et services. La valeur locative estimée est une notion subjective. Elle est déterminée en fonction des conditions du marché locatif à instant T, mais aussi de vos espérances de rendement.
La valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale est un terme employé par l’administration fiscale. Sur son site internet, cette dernière la définit comme « le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. » Les valeurs locatives cadastrales concernent aussi bien les propriétés bâties que non bâties, c’est-à-dire les terrains.
Comment est déterminée la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale est calculée à partir de l’observation des loyers. Attention, ce ne sont pas les loyers actuels qui sont pris en compte mais ceux de l’année 1970 (1975 pour les Départements d’Outre-Mer).
Concrètement, la valeur locative cadastrale est issue du calcul suivant :
La surface pondérée
La surface pondérée s’entend comme la surface réelle du logement, pondérée en fonction de différents correctifs.
Les éléments de confort sont également pris en compte par le biais d’une équivalence en mètres carrés. Par exemple, l’accès à l’eau courante équivaut à 4 m² supplémentaires. La présence d’un baignoire équivaut à 5 m² supplémentaires.
Le tarif au m² du local de référence
Le tarif au m² du local de référence correspond au loyer théorique par mètre carré. Ce loyer théorique est fixé par la commune sur la base de ses observations.
Bon à savoir, vous pouvez obtenir le détail du calcul de la valeur locative cadastrale de votre logement en demandant ce qu’on appelle la fiche d’évaluation auprès du centre des impôts fonciers.
Comment sont révisées les valeurs locatives cadastrales ?
La valeur locative cadastrale est régulièrement révisée en fonction :
- Des transformations qui affectent le logement et dont l’administration est informée (augmentation de la surface, ajout d’équipements supplémentaires tels qu’un garage ou une piscine…).
- Des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.
Qu’est-ce que la réforme des valeurs locatives ?
Actuellement, une vaste démarche de révision des valeurs locatives est en cours. La réforme des valeurs locatives cadastrales entrera en vigueur à partir de 2026. C’est la loi de finances pour 2020 qui le prévoit. Cette réforme a pour objectif de rééquilibrer les valeurs locatives en tenant compte de l’évolution des loyers depuis 1970. En effet, certaines zones ont gagné en attractivité et ont vu leurs loyers progresser. A l’inverse, d’autres communes sont devenues moins recherchées et ont vu leurs loyers baisser.
Selon une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP), l’impact de la réforme ne sera pas non plus le même selon la date de construction des logements. Les valeurs locatives cadastrales devraient ainsi progresser en moyenne de :
- + 20% pour les logements datant d’avant 1920
- +15 % pour les logements construits avant 1950
- +16% pour les logements construits dans les années 1960 et 1970.
Cette différence s’explique par le fait que les logements les plus anciens sont aussi ceux qui ont été le plus fréquemment rénovés, avec une augmentation des loyers à la clé.
A quoi sert le calcul de la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale est utilisée comme base de calcul pour déterminer le montant de :
- La taxe d’habitation
- La taxe foncière.
Le calcul de la taxe d’habitation
La taxe d’habitation est calculée selon la formule suivante :
Les collectivités territoriales concernées sont les communes, intercommunalités et départements.
Divers abattements peuvent être accordés, en particulier l’abattement obligatoire pour charges de familles qui dépend de la composition du foyer et du revenu fiscal de référence. Pour rappel, la taxe d’habitation est payée par l’occupant du logement au 1er janvier.
Par exemple, si le locataire quitte le logement au mois de février, il reste redevable de la taxe d’habitation en totalité. Cet impôt local a vocation à être progressivement supprimé pour tous les propriétaires de résidence principale à l’horizon 2023.
Le calcul de la taxe foncière
La taxe foncière est calculée selon la formule suivante :
Le revenu cadastral correspond à la valeur locative cadastrale, à laquelle est appliqué un abattement de 50 %.
A la différence de la taxe d’habitation, la taxe foncière est systématiquement à la charge du propriétaire. Si un propriétaire possède sa résidence principale ainsi qu’un bien locatif, il doit payer deux taxes foncières avec deux montants différents.
Peut-on demander la révision de la valeur locative cadastrale ?
Au-delà des actualisations périodiques, il est possible de demander une révision ponctuelle de la valeur cadastrale de son logement auprès de l’administration fiscale. Vous pouvez ainsi contester une valeur locative cadastrale si vous estimez qu’elle ne reflète pas les conditions actuelles du marché locatif et que vous payez trop d’impôts locaux. Il convient toutefois d’agir avec prudence. La valeur locative cadastrale relève d’un calcul complexe. Le recalcul peut jouer en votre défaveur. Vous risquez alors de payer davantage d’impôts locaux qu’auparavant.
Si vous souhaitez tout de même contester le calcul de valeur locative cadastrale, il vous suffit de contacter votre centre des impôts fonciers par le moyen de votre choix :
Demander une réduction de la valeur locative cadastrale par courrier
Vous pouvez adresser une lettre simple à votre centre des impôts fonciers. Dans ce courrier, vous devez mentionner :
- Les impôts locaux contestés
- L’argumentaire qui justifie selon vous une révision à la baisse de la valeur locative (mauvaise évaluation de la surface, prise en compte d’éléments de confort inexistants ou retirés du logement…)
- Les éléments de preuve qui permettent d’attester de ces éléments (photos, plans, diagnostics…).
- Vos coordonnées complètes
- Votre signature.
Demander une réduction de la valeur locative cadastrale par email
Vous pouvez contacter l’administration fiscale par messagerie, depuis votre espace personnel sur le site Impots.gouv.fr. Il vous suffit, dans votre espace, de sélectionner l’imposition contestée et l’année correspondante. Vous pouvez ensuite saisir votre demande.
Demander une réduction de la valeur locative cadastrale par oral
Vous pouvez vous rendre dans votre centre des impôts fonciers et exposer votre situation. La personne qui vous recevra rédigera une fiche de visite pour laisser une trace de votre demande et en confier l’instruction au service compétent.
En cas de contestation des surfaces, il est conseillé de fournir un relevé détaillé effectué par un géomètre professionnel.
Contestation de la valeur locative cadastrale : que faire en l’absence de réponse ?
L’administration fiscale dispose d’un délai de six mois pour examiner votre demande. Deux issues sont alors possibles :
- Soit vous recevez une réponse négative.
- Soit vous ne recevez aucune réponse. En cas de silence de l’administration dans un délai de six mois, vous pouvez que votre demande est refusée.
En cas de refus, vous avez, là encore, le choix entre deux solutions :
- Vous acceptez le refus opposé à votre demande
- Vous souhaitez contester la réponse qui vous est faite. Vous pouvez alors intenter une action en justice auprès du tribunal compétent.
Valeur locative cadastrale : quel est le délai de réclamation ?
Il est possible d’effectuer une demande de réduction de la valeur locative cadastrale chaque année. Le délai de réclamation court jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement des impôts locaux.
Par exemple, si les impôts locaux sont mis en recouvrement le 15 octobre de l’année N, le contribuable peut demander une révision de la valeur locative cadastrale de son logement jusqu’au 31 décembre de l’année N+1.
Qu’est-ce la valeur locative cadastrale et comment est-elle déterminée ?
La valeur locative cadastrale dépend à la fois de la surface du logement, pondérée en fonction de différents critères, et d’un niveau de loyer théorique. Ce loyer théorique est fixé en fonction de relevés des loyers effectués dans les années 1970. Il est révisé périodiquement par les communes, notamment en cas d’agrandissement du bien ou d’ajout d’équipements supplémentaires (piscine, garage…). La valeur locative cadastrale sert notamment à calculer le montant des impôts locaux.
Il arrive parfois que la valeur locative cadastrale ne corresponde pas tout à fait à la réalité du marché locatif actuel. C’est pourquoi une révision générale des valeurs locatives cadastrales a été engagée en 2017. La réforme des valeurs locatives cadastrales sera appliquée à compter de 2026. Dans cette attente, vous pouvez demander une réduction de la valeur locative cadastrale auprès de l’administration fiscale.
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