Prêt immobilier : comment calculer le taux d'endettement ?

Pourquoi le taux d’endettement est-il important pour un prêt immobilier ?

Définition du taux d'endettement

Le taux d’endettement permet de mesurer la proportion de vos charges incompressibles par rapport à vos ressources, c’est-à-dire vos revenus. Il représente le ratio entre vos revenus et vos charges dans leur totalité et est déterminé en pourcentage.

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Il s’agit d’un indicateur important parmi d’autres car il va déterminer en grande partie votre capacité d’emprunt dans votre projet de financement. Autrement dit, en fonction de son niveau, vous pourrez emprunter un capital plus ou moins important.

Il joue également un rôle clé dans la protection de l’emprunteur : en somme il veille à ce que vous ne soyez pas « écrasé » par vos charges de prêt et à ce que votre capacité de remboursement soit en adéquation avec vos revenus.

Votre reste à vivre est un autre facteur important à considérer dans votre demande de financement : il s’agit de ce qu’il vous reste pour vivre, une fois que vous avez déduit toutes vos charges ainsi que vos impôts sur le revenu. Des seuils indicatifs préconisés guident la banque selon la composition du foyer (pour 1 emprunteur, 2 emprunteurs, avec ou sans enfants).

Quels facteurs peuvent faire varier votre taux d'endettement ?

Comme indiqué ci-dessus, c'est le montant de vos charges et vos revenus qui peut faire osciller ce taux à la hausse ou à la baisse.

Les charges prises en compte

Pour déterminer votre taux d’endettement, il vous faut prendre en compte d’abord toutes vos charges fixes :

• la mensualité du crédit que vous sollicitez,
• vos éventuelles autres charges de crédit à la consommation et immobilier,
• votre loyer éventuel,
• une éventuelle pension alimentaire à donner.

Les revenus pris en compte

Les revenus pris en compte sont :

• votre salaire net ou vos bénéfices si vous êtes indépendant,
• une éventuelle pension alimentaire reçue,
• vos éventuels revenus locatifs (pour un bien que vous mettez en location).

Taux d'endettement : comment le calculer ?

La formule de calcul du taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement = [(montant de la mensualité du prêt demandé + autres charges fixes) x 100)] / revenus (salaires nets ou bénéfices + autres éventuels revenus).

Idéalement, ce ratio charges/revenus ne doit pas dépasser le seuil de 35% selon les préconisations du Haut Conseil de Stabilité financière.

Quelles solutions pour réduire ou optimiser son taux d'endettement ?

Comme indiqué ci-dessus, c’est le ratio charges sur revenus qui détermine votre taux d’endettement. Donc si vous avez besoin de le réduire pour que votre demande de crédit immobilier soit acceptée et ainsi que votre projet soit financé, il n’y a pas de recette magique, il faut logiquement que :

• soit vos revenus augmentent de façon pérenne
• soit vos charges diminuent.

Pour réduire vos charges, la possibilité de recourir au regroupement de crédit voire au rachat de crédit peut être une solution envisageable pour faire baisser le montant de vos divers crédits et donc de la totalité de vos charges.

Au Crédit Mutuel, vous pouvez également bénéficier de la modularité de prêt immobilier vous permettant de rallonger la durée d’un crédit immobilier de 36 mois maximum et ainsi de baisser le montant de la mensualité de ce crédit.

Il vous faut sinon déménager et avoir un loyer moins coûteux pour tenter de baisser vos charges.

Si vous ne parvenez pas à l’une de ces solutions, il vous faut alors revoir à la baisse le montant à financer avec un apport personnel plus important.

Dans tous les cas, la banque étudiera votre projet en tenant compte du taux d’endettement et de votre reste à vivre.

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